Sfratti per morosità in italia: un’indagine asppi

di Maria Carmen Consolini, Vice Presidente Nazionale

Pubblicata il: 17 Aprile 2014

Nei mesi scorsi l’ASPPI Nazionale ha svolto un sondaggio presso le sedi locali finalizzato alla raccolta dei dati relativi ai tempi necessari per ottenere il rilascio degli immobili negli sfratti per morosità. Le sedi che, tramite i rispettivi legali, hanno partecipato al sondaggio sono state: Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Palermo, Genova, Modena, Reggio Emilia, Treviso, Bergamo, Mantova, Monza, Messina, Cremona, Ravenna, Forlì, Novara, Verona, Cesena, Latina, Pesaro, Grosseto, Faenza, Terni e Imola. I risultati del sondaggio (si veda la tavola sinottica a pag.16-17) sono alquanto sconfortanti e si possono così riassumere:

1. nelle procedure di sfratto per morosità, mediamente, i tempi di rilascio risultano essere minimo di un anno, ma possono arrivare anche a 15 o 18 mesi, soprattutto nelle grandi città;

2. rispetto a 4 o 5 anni fa, la durata di uno sfratto per morosità risulta aumentata, in media, di almeno due o tre mesi;

3. normalmente il locatore non percepisce il canone di locazione per tutta la durata della procedura (quindi per almeno un anno), cui vanno aggiunti i mesi scoperti prima dell’inizio dello sfratto (di solito non meno di 3-4 mesi), per cui si arriva a minimo 15-20 mesi di perdita del canone;

4. ipotizzando un canone di locazione medio di 500 euro, la perdita economica del locatore va dai 7.500 ai 10.000 euro;

5. al mancato guadagno devono aggiungersi i costi relativi alla procedura di sfratto (in media da 2,500 euro in su, oltre a IVA e CPA), gli eventuali oneri condominiali di competenza del conduttore che ricadono sul proprietario e gli eventuali danni all’immobile.

Per fare un esempio concreto, si riporta un caso tipo: Milano Bilocale affittato a 650 euro più spese (totale circa 750 euro/mese). Arredato. Morosità del conduttore: oltre 4 mesi. Procedura di sfratto fino all’esecuzione forzata: circa 12 mesi (così distribuiti: 3-4 mesi per l’udienza di convalida, 30-60 giorni per l’inizio dell’esecuzione, 4-5 accessi dell’Ufficiale Giudiziario). I tempi si dilatano (fino a 15-18 mesi) in presenza delle seguenti circostanze: richiesta di termine di grazia da parte del conduttore all’udienza di convalida (+4mesi), difficoltà nell’esecuzione dello sfratto da parte dell’Ufficiale Giudiziario (presenza di minori, disabili, anziani, animali) (+2-3 mesi). Mancato introito del locatore: 650 euro per 12-18 mesi: 7.800-11.700 euro Pagamento degli oneri condominiali di competenza del conduttore: 1.800-2.700 euro. Danni all’immobile: circa 2.000 (danni alle pareti, ai pavimenti, agli infissi e agli arredi, esclusa la tinteggiatura). Spese legali e di procedura (comprese le spese vive): 2.500-3.000 euro. Totale danno: tra i 12.100 e i 17.400 euro. Ma ci sono anche casi limite, come questi: Modena lo sfratto ha ad oggetto un immobile posto in uno dei comuni colpiti dal sisma del 2012. L’immobile non ha subito lesioni e neppure il conduttore ha subito alcun danno, ma un decreto legge prevede la sospensione di tutti i termini processuali per 6 mesi e poi per altri 6, per cui lo sfratto, chiamato all’udienza del 27 novembre 2012, viene convalidato all’udienza del 13 agosto 2013. Lo sfratto viene finalmente eseguito il 5 febbraio del 2014, con show conclusivo del conduttore che sale sul tetto e minaccia di buttarsi di sotto. Ovviamente dei canoni dovuti il locatore non ha visto nemmeno l’ombra. Danno complessivo: circa 15.000 euro. Reggio Emilia Appartamento di 100 mq affittato a 500 euro al mese più oneri accessori. Arredato. Morosità iniziale del conduttore: 12 mesi. Procedura di sfratto: all’udienza di convalida del 17.01.2013 il Giudice, a fronte della certificazione medica fornita dalla conduttrice (malata con tre figli minori), fissa il rilascio al 30.08.2013 L’esecuzione forzata, iniziata nel settembre 2013, è ancora in corso e ha visto già 6 uscite dell’Ufficiale Giudiziario. Presumibile rilascio: 30.06.2014, a seguito dell’intervento da parte del Comune. Durata complessiva della procedura: circa 18 mesi Mancato introito del locatore: 500 euro per 30 mesi: 15.000 euro Spese legali e di procedura (comprese le spese vive): 3.500-4.000 euro Danno complessivo: circa 19.000 euro. Deve poi segnalarsi un preoccupante fenomeno che si sta diffondendo nei grandi centri urbani: quello dei gruppi organizzati (No Global, Centri sociali, ecc.) che intervengono in massa e con la forza per impedire agli Ufficiali Giudiziari di eseguire gli sfratti, provocando così ulteriori ritardi e dilazioni. Come emerge dal sondaggio, di norma il locatore non percepisce il canone di locazione per tutta la durata della procedura di sfratto. Al mancato guadagno si aggiunge il danno derivante dal dover pagare le spese condominiali non corrisposte dall’inquilino (spesso assai rilevanti perché comprensive di riscaldamento e acqua calda) e le spese per la procedura di sfratto. È quindi evidente come un’eccessiva durata delle procedure finalizzate al rilascio dell’immobile comporti per il locatore un danno economico insostenibile. Appare più che mai indispensabile intervenire su Governo e Parlamento perché si semplifichino le procedure di sfratto per morosità, al fine di ridurre drasticamente i tempi di rilascio degli immobili oggetto di sfratto. A tal fine l’ASPPI promuove una giornata di denuncia e protesta per il giorno 19 giugno 2014, in Roma, presso la Camera dei Deputati.