di Silvio Scarsi
Pubblicata il: 17 Aprile 2014
Molti nostri associati ci pongono domande e ci chiedono consigli circa la stipulazione di contratti di locazione ad uso turistico. Vediamo di riassumere per sommi capi gli elementi necessari perché possa validamente stipularsi un contratto di questo tipo La normativa La locazione di immobili ad uso turistico non è disciplinata dalla legge 431/98 (che regola le locazioni abitative e che espressamente esclude la locazione “esclusivamente” turistica – art. 1, comma 2, lettera c) né da altri provvedimenti speciali. La fonte normativa di riferimento è quindi il Codice Civile, il quale lascia un ampio margine di discrezionalità alle parti e va integrato con gli assunti giurisprudenziali consolidatisi negli anni. Il contenuto del contratto In primo luogo è indispensabile specificare nel contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipularlo. Le esigenze turistiche comprendono, per esempio, tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi. Dovremo inoltre prestare attenzione a che cosa stiamo affittando: dovrà trattarsi di un immobile posto in località effettivamente turistiche o di villeggiatura. Il contratto dovrà contenere i patti standard di una locazione immobiliare, ovvero: i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, l’obbligo di deposito cauzionale, le modalità di pagamento del canone, l’entità delle spese accessorie e del rimborso utenze l’obbligo di custodia e di riconsegna, l’obbligo di osservanza del regolamento di condominio, ecc…È possibile forfettizzare l’importo di spese e utenze per locazioni molto brevi. Il conduttore ha sempre obbligo di custodia dell’immobile ed è responsabile di tutti i danni che in esso dovessero verificarsi. È in ogni caso opportuno che locatore e conduttore, all’atto della stipula del contratto, predispongano un verbale di consegna dell’appartamento in cui vengano descritti stato dei luoghi e inventario del mobilio e del corredo presenti nell’unità locata. È sempre bene specificare l’autorizzazione (o il divieto) all’ingresso di animali nell’appartamento locato. Il conduttore può avere diritto di recesso in un termine stabilito dalle parti. È frequente la dazione di una caparra a titolo confirmatorio, che sarà computata in conto canoni una volta sottoscritto il contratto, o incamerata a titolo di cauzione per danni e poi restituita una volta accertato il buono stato di conservazione. La forma La forma scritta non è indispensabile (contrariamente a quanto si dice, essa non è prevista né dall’art. 1, comma 346 della Legge 311/2004, né dalla Legge 431/98, per i motivi di cui sopra) ma comunque altamente consigliabile per esigenze di garanzia e tutela della proprietà. La durata Non vi sono limiti particolari. La durata può essere anche solo di pochi giorni, e anche di alcuni mesi. Tuttavia, la natura del contratto fa sì che per la sua piena liceità esso venga stipulato per locazioni stagionali o periodiche. Il pericolo è sempre che il conduttore, una volta preso in consegna l’immobile, possa stabilirsi in esso e pretendere di ricondurre il rapporto nella disciplina delle locazioni abitative urbane (pretendendo quindi un contratto di 4 anni più 4). Ecco perché è opportuno stipulare in forma scritta, da un lato, e dall’altro, evitare di stipulare contratti di durata troppo lunga. La locazione di durata superiore ai 30 giorni è valida (si può parlare di contratto ad uso villeggiatura) ma deve essere comunque contenuta nel tempo (due-tre mesi) appunto per salvaguardarne la natura essenzialmente non residenziale. Per questo motivo è sempre consigliabile non inserire alcun patto di tacito rinnovo. Il canone È liberamente stabilito dalle parti. Gli obblighi fiscali Se il contratto è stipulato per una durata che non supera i 30 giorni in ragione di anno con lo stesso conduttore non è sottoposto all’obbligo di registrazione (in altre parole, scatta l’obbligo di registrazione se loco al medesimo conduttore con diversi contratti di 20 giorni ciascuno). È sempre possibile accedere all’opzione della cedolare secca. Ovviamente il reddito va in ogni caso dichiarato ai fini IRPEF. Differenze con altre fattispecie La locazione turistica non va confusa con altri tipi di contratto, che nulla hanno a che vedere con essa: la locazione alberghiera, la locazione c.d. “bed and breakfast”, la locazione di affittacamere, il contratto atipico di residence, nelle quali tutte assume rilievo determinante una serie di attività aventi natura di “accoglienza”, quali il cambio biancheria, la pulizia, la tintoria, sempre a carico del locatore. Conclusioni Si tratta di un contratto essenzialmente aperto alla libera determinazione delle parti, con i limiti che abbiamo visto. Un’avvertenza è d’obbligo: mai mascherare una locazione abitativa residenziale con il contratto turistico.