di Antonio Iovine
Pubblicata il: 12 Gennaio 2015
P rosegue a rilento l’iter legislativo per la definizione delle nuove regole alla base della riforma del catasto, previste dalla legge legge 11 marzo 2014, n. 23. Per l’attuazione della riforma è stato approvato dal Consiglio dei Ministri (ma se ne attende ancora la pubblicazione in G.U.) il primo decreto legislativo che disciplina la struttura e le nuove competenze delle Commissioni Censuarie Locali e della Commissione Censuaria Centrale. Per le prime si tratta degli Organi che, per ogni Provincia, dovranno approvare i parametri ed algoritmi sulla base dei quali saranno determinate le nuove rendite catastali ed i valori patrimoniali per il pagamento dell’IMU e presumibilmente anche dell’imposta di registro per i trasferimenti immobiliari. La Commissione Censuaria Centrale avrà principalmente il compito di dirimere eventuale vertenze tra deliberazioni delle Commissioni Censuarie Locali ed eventuali ricorsi dei Comuni o dell’Agenzia delle Entrate Uffici provinciali territorio. Dopo varie sofferenze, alla fine è stato garantita la presenza in ogni Commissione di un tecnico individuati tra una rosa segnalata dalle Associazioni di Categoria della proprietà immobiliare. Non è stata ancora ottenuta, al momento, la possibilità delle Associazioni di categoria di potere ricorrere in Commissione Censuaria Centrale contro le deliberazioni delle Commissioni Censuarie Locali. Facoltà invece concessa, forse per distogliere proditoriamente l’attenzione sui problemi più reali, per concentralo sulle modestissime attività ad esaurimento e perciò eventuali e prive di ogni importanza per l’approvazione dei quadri tariffari nell’attuale sistema catastale. Sembra in “pole position” il secondo decreto legislativo, quello più propriamente tecnico, che dovrebbe essere emanato entro il 26 marzo 2015 e che disciplinerà tutto il meccanismo di calcolo dei nuovi estimi. Allo stato, sulla base dei principi fissati dalla legge delega, si sa che l’accertamento degli estimi per le singole unità immobiliari urbane, storicamente denominato “classamento” in quanto faceva riferimento all’attribuzione di una “classe” di redditività nell’ambito della categoria catastale di appartenenza, cambia totalmente i connotati. Il nuovo accertamento comporterà l’attribuzione di un valore puntuale per ogni unità immobiliare e non più per classi di valori. Le principali novità riguarderanno: • la denominazione della categoria catastale secondo un nuovo quadro di qualificazione; • l’introduzione del metro quadrato di superficie come parametro di misura della consistenza immobiliare delle unità a destinazione ordinaria; • la determinazione sia della rendita che del valore patrimoniale. • un algoritmo di stima dei nuovi estimi costituito da una espressione matematica Circa il primo punto, a riforma completata, le nostre unità immobiliari assumeranno una nuova categoria catastale denominata anche “destinazione d’uso funzionale”. Tanto per capirci, nel gruppo delle abitazioni anziché le categorie A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 vedremo l’introduzione di un’unica categoria catastale denominata “Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui” (unità in un condominio) e per le categorie A/7 e A/8 l’unica categoria – “Abitazioni in villino e in villa”, ecc. Da prime indiscrezioni emerse sul decreto legislativo in elaborazione, le unità immobiliari saranno catalogate in due macro-gruppi Unità ordinarie sigla “O” ed unità a destinazione speciale sigla “S”, coma dalla seguente ipotesi di denominazione:
CATEGORIE GRUPPO O
O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui
O/2 Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera
O/3 Abitazioni tipiche dei luoghi
O/4 Uffici, studi e laboratori professionali
O/5 Cantine, soffitte e simili
O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli
O/7 Negozi, laboratori artigianali e locali assimilabili
O/8 Magazzini, locali da deposito e tettoie
CATEGORIE GRUPPO S
S/1 Immobili unitamente ai connessi impianti per la produzione e trasformazione di energia
S/2 Immobili unitamente ai connessi impianti destinati ad attività estrattiva
S/3 Immobili unitamente ai connessi impianti destinati all’industria manifatturiera
S/4 Immobili unitamente ai connessi impianti per la logistica
S/5 Immobili unitamente ai connessi impianti ambientali
S/6 Immobili per attività direzionali
S/7 Immobili per attività commerciali
S/8 Immobili per l’istruzione
S/9 Immobili per l’attività dei servizi di alloggio
S/10 Immobili per attività creative, artistiche e di intrattenimento
S/11 Immobili unitamente ai connessi impianti sportivi, porti e aeroporti turistici o per voli non di linea
S/12 Immobili per sanità e assistenza sociale
S/13 Immobili militari e per la Pubblica Sicurezza e edifici di pena e di rieducazione
S/14 Immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola
S/15 Unità immobiliari residenziali e non residenziali non qualificabili nelle categorie ordinarie per la presenza di caratteristiche particolari
S/16 Costruzioni sospese o galleggianti stabilmente assicurate o collegate al suolo
S/17 Ripetitori di segnali audiovisivi e telefonici e di dati
S/18 Immobili speciali d’interesse pubblico
Per il secondo aspetto rilevante del nuovo sistema estimativo catastale il parametro di misura della dimensione fisica delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, tecnicamente definito “consistenza” diventerà univocamente il m2 di superficie. La determinazione degli estimi, di cui al terzo e quarto punto dell’elenco, mostrerà gli effetti sostanziali della riforma. Quando si andrà ad eseguire una visura degli atti catastali, nel sistema riformato, a margine dei confermati identificativi immobiliari, troveremo dei nuovi dati costituiti da: • ambito territoriale di appartenenza; • nuova categoria catastale; • dati numeri di superficie e degli altri parametri utilizzati per la stima; • rendita; • valore patrimoniale. I nuovi dati di estimo (rendita e valore patrimoniale) sono determinati ciascuno attraverso una espressione matematica (algoritmo, detta anche funzione di stima) che elaborando i valori specifici della superficie e degli altri parametri tecnici dell’unità immobiliare (presenti nella funzione di stima), restituisce il valore della rendita o quello patrimoniale. Le risultanze catastali dovranno indicare anche la funzione di stima applicata (si presume attraverso un codice che colleghi la funzione al set di funzioni che saranno pubblicate in G.U.). Le suddette informazioni consentiranno al contribuente di verificare oltre alla categoria, i valori attribuiti a ciascun parametro di stima e relativo calcolo della rendita e del valore patrimoniale. Il ruolo delle Associazioni di Categoria dei proprietari di immobili sarà rilevante e determinante per la tutela degli iscritti, se opportunamente svolto, sia in fase di definizione ed approvazione dei decreti legislativi sia in fase di controllo degli algoritmi di determinazione dei nuovi estimi, in sede di commissioni censuarie locali, attraverso i tecnici designati. Certamente l’attività dei tecnici di nomina da parte delle Associazioni di categoria potrà essere efficace solo se sarà adeguatamente supportata dalle Associazioni medesime con una attività istruttoria in termini di rilevazione di dati di mercato e di caratteristiche tecniche degli immobili, sulla base delle quali potranno essere adeguatamente testati gli algoritmi di calcolo delle rendite. Tale attività non si improvvisa, ma va progettata tecnicamente e rigorosamente in ogni dettaglio, pianificata nella tempistica e realizzata nei tempi convergenti con il completamento delle attività catastali. La banca dati che si verrà a realizzare, possibilmente in collaborazione con tutte le varie sigle di categoria potrà altresì risultare notevolmente utile anche come service per gli scritti per la tutela in fase di attribuzione dei nuovi estimi attraverso l’istruttoria di adeguati reclami-ricorsi in merito alla superficie ed altri parametri attribuiti. www.studioingegneriaiovine.it