di di Franco Chiarini
Pubblicata il: 14 Aprile 2015
Pubblichiamo in questo numero le principali risultanze del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni realizzato dalla Banca d’Italia e pubblicato nel Gennaio scorso. Nel quarto trimestre del 2014 la quota di agenti che hanno riportato un calo dei prezzi rimane predominante. Il pessimismo degli operatori sulle prospettive a breve termine del proprio mercato si è attenuato, a fronte di giudizi meno sfavorevoli sulle tendenze dei prezzi e della domanda. In un orizzonte di medio ter mine (due anni), il quadro è più positivo, con attese di miglioramento delle pro spettive del mercato nazionale in deciso rialzo a fronte di un ridimensionamento dell’incidenza di quelle di peggioramento; il risultato è diffuso in tutte le ripartizioni geografiche. 1. Introduzione Le interviste del Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia si sono svolte tra il 29 dicembre 2014 e il 30 gennaio 2015. Vi hanno partecipato 1.439 agenzie immobiliari1 (tav. 1). Le informazioni fornite riguardano l’attività di compravendita2, quella di locazione e i relativi prezzi, per il trimestre di rife rimento (ottobre-dicembre 2014) e in prospettiva. I principali risultati sono riassunti di seguito; le appendici A, B e C riportano, rispettivamente, la nota meto dologica, le tavole statistiche e il questio nario utilizzato. 2. I principali risultati Prezzi delle abitazioni Nel quarto trime stre del 2014 si è lievemente ampliato il saldo negativo tra le quote di operatori che segnalano un aumento oppure una diminuzione dei prezzi di vendita (a -66,8 punti percentuali, da -65,3 della rilevazio ne di ottobre; tav. 2 e fig. 1), riflettendo la minore incidenza dei giudizi di stabilità (31,6 per cento, da 33,3). La tendenza è stata comune sia alle aree urbane, sia a quelle non urbane. La congiuntura immobiliare Compravendite La quota di agenti che hanno venduto al meno un’abitazione nel quarto trimestre del 2014 è salita al 70,0 per cento (dal 64,4 nella precedente indagine; tav. 3). Anche i giudizi relativi alle condizioni della do manda sono risultati meno sfavorevoli: il saldo negativo tra gli agenti che riporta no un aumento oppure una diminuzione dei potenziali acquirenti si è ridimensio nato a -16,2 punti percentuali da -22,7 della precedente rilevazione (tav. 4)3. Incarichi a vendere Il saldo positivo fra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere si è ridotto (a 20,1 punti percentuali da 28,4 in ottobre; tav. 4), così come quello riferito ai nuovi mandati (a 15,5 punti percentuali da 19,7). La principale causa di cessazione dell’incarico rimane il divario tra prezzi di domanda e di offerta (tav. 5). È lievemente aumentata la quota di operatori che segnalano la percezione di prezzi di acquisto ancora troppo elevati (a 60,4 per cento, da 58,0 della precedente rilevazione), mentre è rimasta stabile quella di coloro che re gistrano offerte troppo basse (53,0 per cento). È invece diminuita l’incidenza di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (35,7 per cento da 37,3). Agenzie immobiliari operanti nel settore della mediazione immobiliare su beni di terzi. 2 Sono oggetto di indagine le sole transazioni intermediate dagli agenti immobiliari, che si stima ammontino a circa la metà del totale. 3 Un confronto con lo stesso trimestre dell’anno precedente, che permetterebbe di depurare il dato dell’effetto della stagionalità, non è possibile perché la domanda è stata inserita per la prima volta nella rilevazione dello scorso aprile. Trattative e tempi di vendita Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto stabile (16,1 per cento; tav. 6), con livelli leggermente inferiori al Nord (15,8 per cento) rispetto al Sud e Iso le (17,2 per cento). Anche il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del man dato e la vendita dell’immobile si è mante nuto pressoché invariato (9,5 mesi; tav. 7). Modalità di finanziamento degli acquisti La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è appena cresciuta, al 60,7 per cento (dal 59,9 in ottobre; tav. 7); anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è aumentato (al 61,1 per cento, dal 59,3). Locazioni La quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel quarto trimestre del 2014 è rimasta pressoché invariata, all’81,1 per cento (era pari all’80,7 per cento un anno prima; tav. 8). Nel contempo è appena aumentata l’incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (a 53,2 per cento, da 52,6 dell’indagine di ottobre), a fronte della riduzione della quota di giudizi di stabilità (a 44,3 per cento, da 45,3). È cresciuta l’incidenza delle agenzie che si aspettano una stabilità dei canoni nel trimestre in corso (a 66,2 per cento, da 61,8 nella precedente rilevazione), mentre il 31,5 per cento ne prospetta una diminuzione (da 37,1). Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore si è confermato intorno al 7,5 per cento (tav. 9). I nuovi incarichi a locare vengono segnalati come stabili dal 59,3 per cento degli operatori, mentre il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione è divenuto negativo, portandosi a 4,5 punti percentuali (era appena positivo in ot tobre). Le prospettive del mercato in cui ope rano le agenzie immobiliari sulle tendenze a breve ter mine del proprio mercato di riferimento: il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è stato negativo per 7,4 punti percentuali, da -20,4 della precedente rilevazione (tav. 10 e fig. 2). Il saldo sulle attese sui nuovi incarichi a vendere è appena aumentato (a 16,9 punti percentuali, da 16). La quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi nel trimestre in corso è scesa al 58,7 per cento (dal 61,2 della rilevazione di ottobre; tav. 10 e fig. 1), riflettendo un aumento dei giudizi di stabilità (al 40,4 per cento dal 38,4) e, in misura più contenuta, di aumento (allo 0,9 per cento dallo 0,3). Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite Il saldo negativo dei giudizi sulle pro spettive a breve termine nel mercato nazionale si è contratto di quasi 11 punti percentuali, dal -33,7 per cento al -23,0, tav. 11) ed è aumentata di quasi 5 punti l’incidenza delle indicazioni di stabilità (al 60,0 per cento). In un orizzonte di medio termine (due anni) le attese denotano ot timismo: l’incidenza delle indicazioni di miglioramento ha segnato un netto rialzo (al 44,2 per cento dal 29,2 di ottobre), a fronte di un calo di quella relativa alle indicazioni di peggioramento (al 22,4 per cento dal 33,1).