di Antonio Romano
Pubblicata il: 13 Aprile 2015
In questo periodo di crisi diffusa, gli amministratori di condominio si trovano spesso a gestire situazioni di morosità dei condomini e, d’altra parte, i medesimi amministratori sono, proprio per questa ragione, nella scomoda posizione di essere rappresentanti di un condominio moroso verso i fornitori di beni o servizi.. La questione è al centro di una serie di provvedimenti giurisprudenziali e normativi. Tra questi, si distinguono le ordinanze del Tribunale di Reggio Emilia del 16.05.14 e del Tribunale di Milano (sez III) del 27.05.14 che hanno ritenuto legittima la procedura di pignoramento presso terzi del conto corrente condominiale, avviata dal creditore del condominio. Significativa rilevanza ha però anche la disposizione di cui all’art. 17 del DL 12.09.2014 n. 132 (convertito nella L 162/2014) che dispone l’applicazione del tasso di interesse legale “aggravato” previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali (D. Lgs. 231/2002 e D. Lgs. 192/2012) se le parti non hanno determinato la misura degli interessi di mora, dal momento in cui è proposta domanda giudiziale. Ma al centro delle attenzioni si pone in modo particolare la Legge n. 3 del 2012 (modificata dalla successiva Legge n. 221/2012 di conversione del DL 179/12), che regola la “Composizione della crisi da sovraindebitamento”: tale norma prevede la possibilità per i debitori in difficoltà di rinegoziare i propri debiti con i creditori sulla base di un piano di ristrutturazione del debito. Se approvato, il piano permette di sospendere tuttele procedure esecutive (sia quelle già in corso, sia quelle che devono partire) e di sanare i propri i debiti, senza doverli per forza ripagare interamente. I rimedi che la legge prevede sono tre: accordo da sovraindebitamento, piano del consumatore, liquidazione dei beni con conseguente esdebitazione. Tutti questi rimedi sono accumunati dal medesimo presupposto di gestire l’accumulo di debiti da parte di soggetti non fallibili, come sono tutti i privati cittadini ed anche gli imprenditori in presenza di alcune condizioni previste dalla legge e quando agiscono al di fuori della propria attività professionale. Facile quindi immaginare che in tale amplissima categoria si trovino anche i partecipanti ad un condominio. La legge trova applicazione effettiva soloa partire dalla fine del mese di gennaio 2015 perché il regolamento che ha reso operativi gli organismi che gestiscono le crisi da sovraindebitamento –contenuto nel Decreto Ministero Giustizia del 24.09.2014 n. 202, in G.U. 27.01.2015 -è stato pubblicato con molto ritardo rispetto all’entrata in vigore della legge ed ha avuto vasta eco a seguito del provvedimento del Tribunale di Busto Arsizio (decreto del 15.09.14) che, anticipando il decreto ministeriale di cui sopra, ha omologato il primo piano del consumatore con effetti, peraltro, anche in ambito fiscale. In pratica, siamo di fronte ad una nuova procedura concorsuale, che, al pari del fallimento, consente ai soggetti insolventi e che si trovano in una situazione, non temporanea, di difficoltà ad adempiere alle obbligazioni assunte, di definire la loro posizione debitoria, accedendo ad una sorta di concordato con i creditori. L’amministratore di condominio può quindi trovarsi a gestire la situazione di un condomino moroso che ha avuto accesso ai nuovi rimedi previsti a suo favore dalla nuova normativa. Secondo la legge, per “sovraindebitamento” si intende una situazione di perdurante squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio prontamente liquidabile per farvi fronte, nonchè la definitiva incapacità del debitore di adempiere regolarmente alle proprie obbligazioni. A livello di fenomeno socio-economico, il sovraindebitamento è suddivisibile essenzialmente in due tipologie (descrittori riportati in “La famiglia al tempo della crisi” –Franco Angeli Edizioni 2014 – progetti di ricerca di Prof. sa L. Anderloni e Dott.ssa F Maino): sovraindebitamento “attivo” e sovraindebitamento “passivo”. Con il termine sovraindebitamento “attivo” si indica uno stato di emergenza economica generato da una eccessiva propensione dell’individuo al consumo. Tale propensione diventa problematica nel momento in cui non è sostenuta da adeguate capacità reddituali. In questo caso, a determinare la condizione di sovraindebitamento è l’imprevidenza delle famiglie, che sovrastimano le proprie risorse o sottostimano l’onere dei rimborsi. Il sovraindebitamento “passivo” è invece la conseguenza di fattori traumatici, di fattori congiunturali imprevedibili e non dipendenti dalla volontà del soggetto, che hanno fatto venir meno la fonte di reddito (o parte di essa), interrompendo o riducendo i flussi di entrata e determinando l’insorgenza di passività impreviste: sono i casi di perdita dell’occupazione, di separazione coniugale, di grave malattia, di perdita o deprezzamento dibeni patrimoniali che riducono la ricchezza dell’individuo e in via diretta o indiretta, la capacità di rimborso delle passività. Accanto ai due profili ora citati, si può individuarne un terzo detto “differito” (definizione di Prof. M. Fiasco): si trattadi una condizione di sovraindebitamento propria di nuclei familiari i cui consumi sono superiori a quelli effettivamente possibili con i soli redditi da lavoro, ma che vengono effettuati grazie al contributo di una o più persone anziane conviventi (per iltramite del patrimonio o della pensione da questi posseduti). In questo caso, la famiglia, pur non versando in condizioni di indebitamento si evolve verso un’area di forte rischio, poiché assume comportamenti di consumo e impegni di indebitamento oltre laproporzione che sarebbe consentita dal reddito corrente dei soli occupati del nucleo convivente. La legge tutela comunque il debitore, a prescindere dal motivo che ne ha determinato la situazione di insolvenza, con la condizione però che non abbia fatto ricorso, nei precedenti cinque anni, alla procedura di composizione della crisi. Il debitore in difficoltà può formulare una proposta di accordo ai creditori volto alla ristrutturazione del proprio debito, mentre il solo “consumatore” -ossia il soggetto che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale -può proporre, oltre all’accordo, anche il cosiddetto “piano del consumatore”, con la stessa finalità. In entrambi i casi, la redazione della proposta deve avvenire con l’assistenza di uno degli organismi di composizione della crisi, iscritti in un apposito registro presso il Ministero della Giustizia. L’accordo di ristrutturazione dei debiti si concreta in un piano che assicura comunque l’integrale pagamento dei titolari di crediti impignorabili. Il piano prevede in dettaglio scadenze e modalità di pagamento dei creditori, le eventuali garanzie rilasciate per l’adempimento dei debiti, le modalità per l’eventuale liquidazione dei beni. Il piano può anche prevedere l’affidamento del patrimonio del debitore ad un fiduciario per la sua liquidazione, la custodia e la distribuzione del ricavato ai creditori. Nei casi in cui i beni o i redditi del debitore non siano sufficienti a garantire la fattibilità del piano, la proposta deve essere sottoscritta da uno o più terzi che consentono il conferimento, anche in garanzia, di redditi o beni sufficienti per l’attuabilità dell’accordo. La procedura prevede che la proposta di accordo, elaborata con l’assistenza dell’organismo di gestione della crisi, sia depositata presso il Tribunale del luogo di residenza o sede del debitore, insieme all’elenco di tutti i creditori, specificando quanto dovuto a ciascuno e allegando una corposa documentazione, definita dalla legge, per provare la propria situazione patrimoniale. Successivamente, il Giudice avverte i creditori e fissa un’udienza in cui, verificata l’assenza di iniziative in frode ai creditori medesimi, dispone che, sino al momento in cui il provvedimento di omologazione diventa definitivo, non possono, sotto pena di nullità, essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali sul patrimonio del debitore che ha presentato la proposta di accordo, da parte dei creditori aventi titolo o causa anteriore. L’organismo di composizione della crisi, riceve dai creditori le osservazioni sulla proposta di accordo e, se questa registra il consenso dei creditori rappresentanti almeno il 60 per cento dei crediti, la proposta si ritiene soddisfi i requisiti per l’omologazione, che avviene ad opera del Tribunale. L’accordo omologato è obbligatorio per tutti i creditori anteriori al momento in cui è stata eseguita la pubblicità della proposta di accordo. I creditori con causa o titolo posteriore non sono vincolati dall’accordo, ma non possono comunque procedere esecutivamente sui beni oggetto del piano. Il piano può quindi prevedere il taglio dei crediti (tranne quelli impignorabili) e il debitore può ristrutturare i debiti e soddisfare i creditori in qualsiasi modo, anche con la cessione di cespiti o di crediti presenti o futuri. L’accordo è ovviamente revocato se risultano compiuti durante la procedura atti diretti a frodare le ragioni dei creditori. L’amministratore del condominio, in questo caso, rientra tra i creditori che, nei dieci giorni successivi al ricevimento della relazione da parte dell’organismo di composizione della crisi, prima che il Giudice disponga l’omologazione dell’accordo, possono sollevare eventuali contestazioni: dovrà quindi valutare attentamente la situazione e, se del caso, far pervenire tempestivamente le proprie osservazioni. L’amministratore creditore nei confronti del condomino moroso può anche contestare la convenienza dell’accordo. Non è detto però che le sue contestazioni abbiano successo, perché il Giudice omologa comunque l’accordo seritiene che il credito può essere soddisfatto dall’esecuzione dello stesso in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria del patrimonio del debitore. Il cosiddetto “piano del consumatore” differisce dall’accordo di cui sopra, al di là degli aspettiprocedurali, essenzialmente perché il piano non deve essere preventivamente approvato dai creditori. L’altro aspetto rilevante del piano del consumatore è la considerazione della “meritevolezza” del debitore, che sussiste quando è escluso che il consumatore abbia assunto obbligazioni senza la ragionevole prospettiva di poterle adempiere e quando è escluso che il debitore abbia colposamente determinato il sovraindebitamento. Nell’udienza di omologazione i creditori possono comunque formulare qualsiasi tipo di contestazione, anche sotto il profilo della convenienza: anche in questo caso, però l’omologazione del piano è concessa se il credito può essere soddisfatto dall’esecuzione del piano stesso in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria del patrimonio del debitore. Il piano omologato, come l’accordo, è obbligatorio per tutti i creditori anteriori al momento in cui è stata eseguita la pubblicità del decreto di omologazione. Inoltre, la normativa prevede il divieto, per i creditori con causa o titoloanteriore, di iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari, nonchè il blocco delle azioni esecutive sui beni oggetto del piano da parte dei creditori per causa o titolo posteriore al momento di cui sopra. Non tutto è risolto, però, per il consumatore/ debitore, perché il Tribunale, su istanza di ogni creditore, deve dichiarare la cessazione degli effetti dell’omologazione del piano in alcune ipotesi, tra le quali si segnala il caso in cui si è verificato un irregolare adempimento delle obbligazioni daparte del debitore. L’amministratore del condominio creditore, quindi, dovrà vigilare sul corretto adempimento del condomino consumatore che ha beneficiato del piano e dovrà farsi parte diligente nel segnalare le situazioni di inadempimento agli impegni in esso previsti. La procedura di liquidazione del patrimonio, invece, oltre ad essere un’alternativa all’accordo ed al piano del consumatore, è anche una trasformazione dei casi patologici di tali procedure. La procedura di liquidazione può essere chiesta dallo stesso debitore oppure può essere aperta su richiesta di ciascun creditore nel caso di annullamento dell’accordo o di cessazione degli effetti dell’omologazione del piano. In presenza di tutti i presupposti fissati dalla legge, il Giudice provvede ademettere un decreto di apertura della liquidazione, con il quale nomina un liquidatore che comunica ai creditori ed ai titolari di diritti reali e personali, mobiliari ed immobiliari il loro diritto a partecipare alla liquidazione, depositando presso la sede del liquidatore le domande di partecipazione. L’amministratore, anche in questo caso, dovrà farsi parte diligente, attivandosi per la partecipazione alla liquidazione. Successivamente alla liquidazione del proprio patrimonio, il debitore persona fisica, se “meritevole” ai sensi della L 3/2012, può chiedere la liberazione dei debiti residui nei confronti dei creditori non soddisfatti, in alcune condizioni definite dalla legge. In conclusione, anche i debiti verso il condominio potrebbero essere inseriti negli accordi di ristrutturazione del debito: l’assemblea vota l’adesione all’accordo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500/1000. In questo caso, non occorre il voto unanime, come evidenziato dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 821/2014. Nessun condomino potrà peraltro manifestare un proprio dissenso alla lite, perché l’adesione all’accordo di ristrutturazione del debito non attiene all’ambito delle liti giudiziarie, bensì all’ambito degli accordi contrattuali. L’assemblea, invece, non può pronunciarsi sul piano del consumatore perché in questo caso non è previsto il consenso dei creditori. L’amministratore deve quindi avere contezza di questi meccanismi, che incidono significativamente sull’operatività delle procedure di recupero del credito del condominio e di cui lo stesso condominio potrebbe potenzialmente giovarsi nei casi di forte indebitamento verso i propri fornitori.