di Silvio Scarsi
Pubblicata il: 14 Aprile 2015
Molti associati ci chiedono consigli circa la stipulazione di contratti di locazione ad uso turistico, anche con riferimento ad EXPO. Riassumiamo dunque gli elementi necessari perché possa validamente stipularsi un contratto di questo tipo. La locazione di immobili ad uso turistico non è disciplinata dalla legge 431/98 (che regola le locazioni abitative e che espressamente esclude la locazione “esclusivamente” turistica) né da altri provvedimenti speciali. La fonte normativa di riferimento è quindi il Codice Civile, il quale lascia un ampio margine di discrezionalità alle parti e va integrato con gli assunti giurisprudenziali consolidatisi negli anni. Perché il contratto ad uso turistico possa essere validamente stipulato e non soggetto ad eventuale impugnativa da parte del conduttore (che è l’unico soggetto legittimato a ciò) è indispensabile specificare nel contratto i motivi che hanno indotto le parti a stipularlo. Le esigenze turistiche comprendono, per esempio, tutte quelle sorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, per villeggiatura, per cura, per istruzione, per interessi religiosi. A questa stregua, se si tratta di locazione stipulata in occasione della manifestazione Expo o altre assimilabili (salone del mobile, settimana della moda, ecc), sarà opportuno dedurre la circostanza nel contratto. Dovremo inoltre prestare attenzione a che cosa stiamo affittando: se non si tratta di un immobile posto in località effettivamente turistiche o di villeggiatura, a maggior ragione, come sopra detto, dovrà essere dato risalto alla circostanza che rende appunto “turistica” la locazione in un luogo che normalmente non lo sarebbe. Il contratto non necessita per la sua validità né di una durata minima, né della forma scritta. È ritenuta valida anche la locazione di porzioni di alloggio (singole camere con uso delle parti comuni). Il canone è liberamente pattuito dalle parti. Se redatto in forma scritta, il contratto dovrà contenere i patti standard di una locazione immobiliare, ovvero: i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, l’eventuale deposito cauzionale, le modalità di pagamento del canone, l’entità delle spese accessorie e del rimborso utenze l’obbligo di custodia e di riconsegna, l’obbligo di osservanza del regolamento di condominio, ecc… È possibile forfettizzare l’importo di spese e utenze per locazioni molto brevi. Il conduttore ha sempre obbligo di custodia dell’immobile ed è responsabile di tutti i danni che in esso dovessero verificarsi. È in ogni caso opportuno che locatore e conduttore, all’atto della stipula del contratto, predispongano un verbale di consegna dell’appartamento in cui vengano descritti stato dei luoghi e inventario del mobilio e del corredo presenti nell’unità locata. È sempre bene specificare l’autorizzazione (o il divieto) all’ingresso di animali nell’appartamento locato. Il conduttore può avere diritto di recesso in un termine stabilito dalle parti. È frequente la dazione di una caparra a titolo confirmatorio, che sarà computata in conto canoni una volta sottoscritto il contratto, o incamerata a titolo di cauzione per danni e poi restituita una volta accertato il buono stato di conservazione. Se si pensa di affittare online (per esempio attraverso portali immobiliari) il pagamento del canone anticipato attraverso la transazione via internet fa fede circa l’avvenuta stipula del contratto (al momento del check-in è ovviamente possibile far comunque sottoscrivere al conduttore – come consigliamo noi – un foglio che dia atto della presa in consegna dell’immobile e degli arredi). Come abbiamo detto, la forma scritta non è indispensabile (contrariamente a quanto si dice, essa non è prevista né dall’art. 1, comma 346 della Legge 311/2004, né dalla Legge 431/98, per i motivi di cui sopra) ma comunque altamente consigliabile per esigenze di garanzia e tutela della proprietà per le locazioni di durata oltre i trenta giorni, come vedremo in appresso. La durata può essere anche solo di pochi giorni (sarà senz’altro questo il caso di locazione per l’Expo et similia), così come anche di alcuni mesi (si pensi al caso di affitti stagionali). Il contratto ad uso turistico, che si avvicina, nello spirito ad una locazione a carattere alberghiero (pur non essendo paragonabile né all’attività di affittacamere, per la quale è necessaria la licenza, né al Bed & Breakfast) non va confuso con il contratto transitorio, previsto dall’art. 5 L. 431/98, ovvero la locazione abitativa per esigenze transitorie delle parti. In questo caso infatti siamo di fronte a un contratto molto meno libero. In primo luogo il prezzo della locazione è stabilito dalle parti con riferimento ai canoni previsti dagli Accordi Locali territoriali che i comuni hanno ratificato alla presenza delle organizzazioni sindacali che li hanno siglati. In secondo luogo l’esigenza di transitorietà dev’essere tra quelle espressamente previste dall’Accordo Locale di riferimento; in terzo luogo la durata minima è di sei mesi. Se il contratto turistico è stipulato per una durata che non supera i 30 giorni in ragione di anno con lo stesso conduttore non è sottoposto all’obbligo di registrazione (in altre parole, scatta l’obbligo di registrazione se per esempio loco al medesimo conduttore con diversi contratti di 20 giorni ciascuno). È possibile accedere all’opzione della cedolare secca. Ovviamente il reddito va dichiarato ai fini IRPEF a prescindere dall’avvenuta registrazione. In conclusione, se vi sono reali esigenze turistiche del conduttore da soddisfare, via libera al contratto turistico, molto più agevole nella forma, nel prezzo, nei contenuti, nella durata. L’avvertenza, d’obbligo, è sempre quella di non mascherare una locazione abitativa “classica” con un contratto turistico. Il conduttore, ancorché firmatario del contratto, potrebbe impugnarlo deducendo l’illiceità del patto e chiedendo la riconduzione del rapporto alle forme e ai limiti di cui alla L. 431/98 (per esempio chiedendo un contratto 4+4). Un’ulteriore avvertenza, di non poca importanza, è: prestare sempre attenzione al regolamento di condominio, perché ove esso contenesse clausole (l’ipotesi non è infrequente) che vietassero la destinazione degli immobili condominiali ad attività di carattere alberghiero o ad esse assimilabili, ci troveremmo di fronte a un serio ostacolo alla possibilità di stipulare il contratto di cui parliamo. In altre parole, se la ratio del divieto condominiale sta nella volontà dei partecipanti di evitare il “via vai” di persone non facenti parte del condominio, è evidente che locare ad uso turistico di settimana in settimana contravverrebbe alla norma. ASPPI Milano ha implementato un servizio ad hoc “chiavi in mano” per la gestione integrale della locazione (dalle foto dell’appartamento, alla pubblicazione sui principali siti e motori di ricerca, all’assistenza alla stipula e agli incassi, ai servizi accessori di check-in, check-out, pulizia, cambio biancheria, manutenzione, ecc). Le nostre sedi sono sempre a Vostra disposizione per tutti i chiarimenti necessari.