di Antonio Romano
Pubblicata il: 13 Ottobre 2015
La riforma del condominio é entrata nelle nostre case ormai da mesi. Forse non tutti i nuovi strumenti di gestione sono stati pienamente compresi dai condomini e dubbi ed incertezze interpretative non mancano. Tuttavia, un aspetto della riforma é stato pienamente accolto dai condomini. Si tratta dell’evoluzione della figura professionale dell’amministratore. La strada verso una marcata accentuazione delle competenze trasversali di questo professionista è in realtà una lunga strada su cui gli amministratori hanno dovuto incamminarsi, quanto meno dagli anni 90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, alla tutela dell’ambiente, alla sicurezza nei luoghi di lavoro. Le normative sulle agevolazioni fiscali e l’inquadramento del condominio tra i sostituti di imposta hanno completato il quadro. Le aspettative dei condomini sono quindi cresciute nel tempo e le maggiori incombenze dell’amministratore, nonché gli strumenti di controllo della gestione introdotti dalla riforma del condominio ne hanno confermato la legittimità. Dall’amministratore i condomini si attendono oggi non solo buone capacità di gestione del patrimonio immobiliare esistente, ma anche la capacità di guidare la comunità condominiale nelle scelte relative all’implementazione di nuovi servizi, come pure la capacità di pianificare innovazioni che accrescano il valore del fabbricato. Tutto questo, s’intende, dando per scontato la correttezza e la trasparenza della gestione. Come fare quindi a scegliere un buon amministratore o almeno a creare i presupposti perché il rapporto con questo professionista sia ben impostato? Una strategia in tre mosse, utili anche per l’amministratore.
1 – La lettera di incarico La legge (art 1129 comma 2 Cod Civ) ora prevede che l’amministratore, non solo in occasione della prima nomina, ma anche ad ogni rinnovo dell’incarico, sia tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri condominiali nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Inoltre la legge (art 1129 comma 14) prevede che, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore sia tenuto a specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. La legge (art 1129 comma 3) consente, peraltro, all’assemblea di pretendere che la nomina dell’amministratore sia subordinata alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Non basta: in effetti la legge fissa alcuni requisiti di onorabilità nonché relativi al possesso di titoli di studio, come pure di formazione e di aggiornamento professionale dell’amministratore su cui l’assemblea ha diritto di ricevere dettagliate indicazioni e di sottoporle ad un vaglio approfondito (art 71 bis Disp Att Cod Civ). Meglio quindi che tutto quanto sopra trovi posto in un vero e proprio contratto d’opera, in cui sarà anche opportuno inserire sia disposizioni di dettaglio sull’emolumento dell’amministratore – come ad esempio la previsione del rimborso delle spese solo se effettivamente sostenute e documentate, nonché il compenso in caso di esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria – che altre disposizioni relative all’esecuzione del mandato. Nel caso, quindi, in cui i condomini vogliano assoggettare l’amministratore a regole piú stringenti nella gestione di quanto preveda la legge, il contratto é proprio il documento dove tali regole possono trovare posto: si pensi alla convocazione dell’assemblea annuale entro un termine più breve di quello di sei mesi previsto dall’art 1130 Cod Civ oppure all’impegno di inviare la convocazione dell’assemblea con maggiore anticipo del termine breve di cinque giorni previsto dall’art 66 Disp Att Cod Civ. Nel contratto potrebbe trovare posto anche una clausola mediativa, per cui le controversie con l’amministratore siano deferite alla competenza di un organismo di mediazione, eventualmente già individuato, prima di adire l’autorità giudiziaria. Per l’amministratore, dal canto suo, può essere il caso di fare salva esplicitamente la possibilità di rinunciare al mandato qualora il condominio deliberi di intraprendere azioni contrarie alle leggi o ai regolamenti, come pure se venissero a lui richieste azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione o con la dignità professionale. Ancora più importante potrebbe essere una clausola di esonero da responsabilità per i danni cagionati dall’abuso dei beni comuni da parte dei condomini. La regolazione dell’accesso alla documentazione condominiale è, peraltro, di estrema importanza sia per I condomini che per l’amministratore: la legge, che pure impone la disponibilità dell’amministratore al riguardo, come abbiamo visto sopra, lascia spazio alle parti nel definirne tempi e modi; per l’amministratore significa non rimanere imprigionato in aspettative poco opportune di interferenza nella gestione, per i condomini si tratta di rendere effettivo e funzionale l’esercizio di un importante diritto alla trasparenza nella gestione.
2 – La polizza di assicurazione La legge non l’ha mai citata in passato e la sua previsione nella riforma del condominio é lasciata all’attenzione dell’assemblea. Se l’assemblea decide di subordinare la nomina del nuovo amministratore al possesso di una polizza per la responsabilità professionale e il professionista non è in grado di documentare l’avvenuta stipula della polizza, il mandato conferito dall’assemblea si ritiene valido, ma rimane sospeso fino alla stipula della polizza medesima. La polizza dell’amministratore deve infatti essere presentata all’atto di accettazione della nomina che è necessariamente successiva alla delibera assembleare di incarico. Invece l’omessa consegna della copia della polizza richiesta dall’assemblea o comunque l’omessa comunicazione degli elementi identificativi della polizza assicurativa, comporta la nullità del contratto stipulato. Per l’amministratore, si tratta di un costo aggiuntivo: gli oneri della polizza, infatti, salvo specifici accordi, restano di competenza del professionista, ma si tratta di un aspetto su cui è facile immaginare che l’assemblea concentri la propria attenzione nel valutare l’offerta di ogni candidato. Il nuovo testo dell’art 1129 Cod Civ contiene peraltro una disposizione per cui l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Alcuni commentatori hanno letto tale disposizione in senso particolarmente stringente, come se fosse stato istituito un vero e proprio obbligo di copertura assicurativa del professionista in caso di lavori straordinari, ma tale interpretazione non appare coerente con il testo della norma che nel paragrafo precedente fa riferimento alla libera determinazione dell’assemblea. Se l’amministratore assicurato non provvede al necessario adeguamento previsto dalla legge cosa accade? Dal punto di vista della validità della delibera relativa ai lavori straordinari, tale inadempimento appare irrilevante: si tratta infatti di una questione che attiene alla figura dell’amministratore e che si riflette solo sul suo incarico.
3 – L’iscrizione ad un’associazione Di questo aspetto non è la riforma del condominio ad occuparsi, ma la Legge 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini. Secondo questa legge, le associazioni professionali, oltre a promuovere la formazione permanente dei propri iscritti, sono responsabili della conservazione da parte dei medesimi degli standard qualitativi e di qualificazione professionale. Il Ministero dello sviluppo economico conserva un registro, liberamente accessibile in Internet, in cui sono elencate le associazioni che rilasciano ai propri iscritti l’attestazione della qualifica professionale sulla base di un percorso di formazione ed aggiornamento da esse stesse definito. Non è obbligatorio essere iscritti ad un’associazione, ma per l’utente significa che un soggetto indipendente attesta l’effettivo possesso e l’effettiva conservazione dei requisiti di qualificazione professionale e si preoccupa di garantire formazione e aggiornamento del professionista in linea con le disposizioni ministeriali di attuazione della riforma del condominio. Certo, non tutte le associazioni sono uguali: la Legge 4/2013 dispone che le associazioni che si assumono una tale responsabilitá, come l’Associazione Sesamo, dettaglino ogni informazione utile al riguardo attraverso il proprio sito Internet ed istituiscano uno “sportello del consumatore” a cui è possibile rivolgersi in caso di controversie con il proprio iscritto: uno strumento importante per affrontare ogni problema con il proprio amministratore con maggiore serenità. L’Associazione Sesamo si è dotata inoltre di un codice etico che riguarda sia il rapporto dell’amministratore con i propri mandatari che con gli altri professionisti, di un Comitato tecnico scientifico a supporto della formazione ed aggiornamento dei propri iscritti, di un collegio di Probiviri che valuta la conformità della condotta di ogni iscritto alle norme etiche e regolamentari dell’associazione, facilmente consultabili on line. La riforma pensa, quindi, ad un condomino, “consumatore” di servizi di alto profilo, un “consumatore” consapevole ed esigente ed all’amministratore come un professionista di servizi ad alto valore aggiunto: entrambi hanno l’associazionismo come un vero strumento di promozione e tutela. ASPPI e Sesamo hanno raccolto la sfida.