Condominio, le novità del dopo riforma

di Dott. Antonio Romano

Pubblicata il: 13 Gen 2014

La riforma del condominio ha subito una prima “messa a punto” in occasione della pubblicazione del decreto legge detto “Destinazione Italia” (D.L. 145 del 23.12.13), messa a punto parzialmente corretta in occasione della conversione in legge di tale decreto, avvenuta il 21 febbraio scorso con la Legge 9 del 21.02.14. Alcuni tra i cambiamenti sono stati ampiamente auspicati da molti tra gli operatori del settore, altri hanno destato alcune perplessità; tutti sono intervenuti su alcuni tra gli aspetti maggiormente innovativi della riforma, per cui è importante considerarli con attenzione. Sanzioni La riforma del condominio ha previsto l’adeguamento delle sanzioni per la violazione delle norme contenute nel regolamento di condominio, rendendole molto più elevate. La modifica ora introdotta alla riforma del condominio dispone che le sanzioni siano deliberate dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi. Il provvedimento sanzionatorio necessita, quindi, di una preventiva deliberazione e non potrà essere disposto autonomamente dall’amministratore. Si tratta di un chiarimento importante, anche se la sanzione doveva essere comunque prevista dal regolamento di condominio, che, di conseguenza, doveva quindi essere adeguato con una delibera a maggioranza. Anagrafe condominiale Secondo la legge di riforma del condominio, che ha introdotto tale registro, tra i dati da inserire vi rientravano anche quelli che “riguardano le condizioni di sicurezza” delle unità immobiliari. Il problema interpretativo che si era aperto riguardava il riferimento alla sicurezza degli impianti domestici particolarmente pericolosi oppure più in generale all’abitabilità dell’unità immobiliare. Per risolvere tale questione interpretativa, si è deciso di proporre una versione ridotta del registro: l’obbligo di reperire i dati sulla sicurezza si riduce ora alle sole parti comuni, escludendo tutte le parti esclusive, per cui i condòmini sono esonerati dal fornire la dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento e, di conseguenza, l’amministratore non è più obbligato a richiedere tali dati. Occorre però ricordare che il vigente DM 37/08 e la precedente L 46/90 dettagliano circostanze, condizioni, tempi e modi del rilascio, ove necessario, delle certificazioni di conformità, di cui gli impianti potrebbero dover essere comunque dotati, a prescindere dalla necessità di dare informazioni all’amministratore al riguardo. Il decreto “Destinazione Italia” e la sua legge di conversione non introducono infatti modifiche alle norme relative alla sicurezza impiantistica. Risparmio energetico Il decreto “Destinazione Italia” aveva eliminato il riferimento contenuto nel “nuovo” Codice Civile che prevedeva maggioranze speciali per le innovazioni utili al risparmio energetico. In tal modo, tutte le opere volte al risparmio energetico non sarebbero più rientrate tra le innovazioni “socialmente rilevanti” e si sarebbe applicata solo la maggioranza indicata dall’articolo 26 comma 2 della legge 10/91, norma modificata anch’essa dalla legge di riforma del condominio: approvazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo dei millesimi delle sole opere la cui efficacia per il risparmio energetico fosse certificata da un attestato di certificazione energetica o da una diagnosi energetica. Per tutte le innovazioni pur potenzialmente utili al risparmio energetico, ma non “certificate”, l’approvazione sarebbe avvenuta con il voto favorevole dei partecipanti all’assemblea in rappresentanza di 2/3 dei millesimi. La legge di conversione del decreto ha soppresso tale cambiamento e si torna quindi al regime delle maggioranze di cui alla riforma del condominio senza alcun correttivo. In questo caso, la riforma del condominio contiene un probabile errore, perchè il “nuovo” testo dell’art 26 comma 2 della L 10/91 modificato proprio dalla legge di riforma del condominio dispone una maggioranza (maggioranza intervenuti + 1/3 dei millesimi), mentre il parimenti “nuovo” art. 1120 Cod Civ ne dispone un’altra (maggioranza intervenuti + metà dei millesimi) per lo stesso tipo di interventi. Ma quello che verosimilmente era un errore, come appare dalla storia parlamentare della norma, si era tradotto in una disposizione tutto sommato opportuna, di cui la legge di conversione del decreto “Destinazione Italia” ha preso atto. La maggioranza minore deve infatti intendersi relativa ad interventi la cui efficienza ai fini del risparmio energetico è certificata da una valutazione tecnica, mentre quelli per cui tale documento non sia stato predisposto possono essere deliberati con una maggioranza più gravosa (approvazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi), ma comunque inferiore a quella tipica per le innovazioni. Formazione professionale In questo caso, si prevede che un regolamento emanato dal Ministero della Giustizia fisserà i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione dell’amministratore di condominio ed i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi. Il futuro regolamento provvederà sia all’individuazione dei soggetti legittimati ad esercitare l’attività di formazione, che alla definizione delle modalità standard della formazione medesima. Lo stesso vale per l’aggiornamento professionale degli amministratori di condominio. Una modifica di questo tipo, auspicata da molti in nome della qualità della formazione professionale, crea però alcuni problemi: innanzitutto, come è noto, i regolamenti di attuazione nel nostro Paese sono emessi in maniera tutt’altro che celere. Inoltre il quadro normativo che risulta dal combinato disposto della L 220/2012 di riforma del condominio e della L. 4/2013 sulle professioni non regolamentate da ordini professionali era già piuttosto chiaro e completo e rimandava alle associazioni di categoria la responsabilità di certificare la formazione dell’amministratore, graduando le proposte formative. In attesa del decreto del Ministero della Giustizia, non resta che prendere atto che la formazione professionale certificata dalle associazioni di categoria iscritte nell’albo tenuto presso il Ministero dello Sviluppo Economico è da ritenersi ad oggi comunque valida in applicazione della L 4/2013, pur avendo contenuti non necessariamente uniformi. Fondo per lavori straordinari Questa norma della Legge di riforma è stata molto contestata perché veniva letta come se imponesse all’amministratore di richiedere a tutti i condomini di anticipare l’intero importo delle opere di manutenzione straordinaria. Ad avviso di molti interpreti, si deve ritenere però che il legislatore avesse solo inteso richiedere una contabilità separata per le opere in questione, a cui veniva data effettiva concretezza con la predisposizione di un fondo, le cui risorse, costituite con i versamenti dei condomini secondo le scadenze disposte dall’assemblea, non potevano essere utilizzate per altre necessità di spesa. Un’interpretazione più severa non trova infatti riscontro nel testo della legge e d’altra parte non si tratta di una pura formalità contabile. La costituzione del fondo e la sua autonomia amministrativa consente infatti all’amministratore di adempiere, se necessario, al disposto dell’art. 63 Disp. Att. Cod. Civ. che impone all’amministratore medesimo di comunicare ai fornitori insoddisfatti, che lo richiedano espressamente, i dati dei condomini morosi, dati che si possono ricavare con precisione proprio dalla contabilità separata, appositamente predisposta e dai movimenti contabili dei singoli condomini in essa puntualmente registrati. La modifica introdotta dal decreto “Destinazione Italia” prevede ora che il fondo possa considerarsi costituito gradualmente se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che prevede il pagamento progressivo a stato di avanzamento lavori. Quindi, di fatto, l’obbligo sarebbe di avere in cassa il denaro occorrente alle scadenze del pagamento dell’impresa. Questo significa che, in sede di perfezionamento del contratto, l’impresa ed il condominio saranno liberi di definire le modalità di pagamento. Ne consegue che il fondo può essere costituito del tutto validamente solo in misura pari all’importo preventivabile, basandosi su un computo metrico.

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