Alla ricerca della garanzia perduta

di avv. Marco Possenti

Pubblicata il: 17 Gen 2014

La morosità dei conduttori è, purtroppo, in costante e preoccupante aumento. Tale traumatico fenomeno comporta gravi perdite economiche per il proprietario che, in media, tra spese legali per la procedura di sfratto ed il mancato percepimento dei canoni subisce un pregiudizio pari ad almeno un’annualità del canone di locazione. Tutto ciò per tacere delle problematiche umane e sociali che uno sfratto per morosità ingenera e dei costi che il locatore deve sopportare per ripristinare l’immobile in buono stato di manutenzione. Il proprietario immobiliare medio si dimostra, quindi, sempre più recalcitrante a concedere in locazione il proprio immobile e si spinge alla ricerca di nuove forme di garanzia del corretto e puntuale adempimento da parte del conduttore delle obbligazioni contrattuali. Tra queste forme di garanzia, la più efficace appare senz’altro quella fideiussoria, prevista con apposita clausola da inserirsi nel contratto di locazione. Quale fideiussione? Le tipologie di fideiussione attualmente più diffuse sono certamente quelle bancarie ed assicurative. Si tratta di strumenti finalizzati ad assicurare al locatore il ristoro dei pregiudizi subiti dall’inadempimento del conduttore. Il rilascio della fideiussione bancaria o della garanzia assicurativa comporta un’indagine preliminare da parte delle banche o delle imprese assicuratrici sull’affidabilità e solvibilità dell’inquilino che verrà garantito od assicurato solo se risulterà conforme a determinati parametri. L’indagine in parola determina un importante selezione dei potenziali conduttori che verranno garantiti solo se ritenuti “sicuri”. La probabilità che tra gli inquilini sottoposti alle verifiche delle banche o delle società assicuratrici insorga la morosità sono, per tale motivo, più limitate rispetto alla media. Vediamo ora alcune delle caratteristiche salienti delle garanzie assicurative e bancarie. L’operatività delle fideiussioni assicurative è condizionata al pagamento di un premio (annuale od unico) da parte del conduttore; di conseguenza, qualora il conduttore non vi provveda la compagnia assicurativa potrà recedere dal contratto, con inevitabile perdita della garanzia per il locatore. Le fideiussioni bancarie prevedono, invece, la disponibilità di una somma di denaro o titoli che resterà vincolata a titolo di garanzia per tutta la durata del contratto di locazione. È, dunque, evidente che la garanzia bancaria sarà concessa solo a soggetti che dispongono di depositi bancari di una certa entità, circostanza oggi alquanto poco ricorrente tra i conduttori di immobili. Per questo motivo oggi le forme di garanzia assicurativa sono senz’altro più diffuse. A prescindere dalla scelta operata dal locatore, è bene che lo stesso preveda nel contratto, a fronte dell’inadempimento del conduttore, la facoltà di chiedere il pagamento di quanto dovuto indifferentemente all’affittuario o al fideiussore, senza necessità, in questa seconda ipotesi, di dover dimostrare la preventiva escussione del conduttore. Non solo; è altresì opportuno prevedere che la compagnia assicuratrice o la banca provveda al pagamento a prima richiesta del locatore, e non, ad esempio, a seguito della convalida dello sfratto. In tal modo la procedura di riscossione del credito sarà notevolmente snellita. In ogni caso, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione del contratto, sarà onere del locatore riferire tempestivamente al fideiussore della morosità maturata, onde consentirgli di procedere ai dovuti pagamenti in luogo del conduttore. In conclusione, per quanto la fideiussione bancaria appaia oggi lo strumento di tutela in grado di offrire maggiori garanzie per il proprietario, la garanzia assicurativa risulta oggi lo strumento più accessibile per il conduttore. Il costo della stipulazione della polizza risulta, infatti, meno oneroso anche del tradizionale deposito cauzionale, offrendo, per contro, una copertura di gran lunga superiore. Facendo ricorso alla garanzia assicurativa è importante un’attenta preliminare disamina delle clauosole di polizza poichè spesso sono previsti termini di decadenza molto brevi per denunciare la morosità o clausole che limitano od escludono il pagamento dei canoni e delle spese legali. È, dunque, importante che prima di stipulare una polizza assicurativa la stessa sia sottoposta al vaglio di professionisti esperti presso le sedi ASPPI.

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