di di Silvio Scarsi
Pubblicata il: 14 Aprile 2014
Il nuovo decreto legge n. 133 del 2014 (c.d. “sblocca Italia”) in vigore dallo scorso 13 settembre introduce una serie di importanti novità in campo immobiliare.
Per quanto qui ci occupa, l’articolo 23 disciplina le caratteristiche principali di una nuova tipologia contrattuale, il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (chiamato anche “rent to buy”). Si tratta di un contratto attraverso il quale il godimento di un bene immobile è trasferito dal proprietario ad un conduttore dietro pagamento di un canone e con l’accordo che entro un dato termine – liberamente fissato dalle parti anche la proprietà dello stesso immobile sarà trasferita, scomputando dal prezzo di acquisto parte dei canoni già corrisposti. La disciplina normativa lascia ampio spazio all’autonomia privata, dal momento che le parti del contratto restano libere di regolare in base alle proprie specifiche esigenze la durata della fase “di locazione” (pur con il limite temporale dell’efficacia della trascrizione) e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita. Parimenti rimessa all’autonomia contrattuale è la possibilità di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell’inadempimento dell’obbligo di trasferimento, oltre a quanto già previsto dalla norma.Tutti possono stipulare un contratto rent to buy, quindi sia privati, sia società, da una parte come dall’altra. Quanto all’oggetto del contratto, la lettera della legga parla di “immobili”, pertanto possono formare oggetto di negoziazione così le abitazioni come i negozi, i terreni, i magazzini, ecc. Tali contratti, purché stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, sono soggetti a trascrizione, e pertanto una volta trascritto il contratto sarà oppo
nibile a tutti i successivi acquirenti ovvero alla trascrizioni successive. Il mancato pagamento di canoni di godimento può determinare la risoluzione del contrat to, lasciando all’autonomia contrattuale il compito di determinare il numero dei canoni insoluti (nonché la loro eventuale consecutività) che giustifica la risoluzione. Il legislatore pone un unico vincolo: potrà aversi risoluzione del contratto solo se i canoni non pagati rappresenteranno almeno 1/20 dei canoni pattuiti. A carico del promissario acquirente, dal momento della presa in consegna, saranno a carico gli oneri di manutenzione ordinaria In caso di risoluzione per inadempimento del concedente/proprietario, questi deve restituire la parte dei canoni imputata a prezzo dell’immobile, maggiorata di interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore/promissario acquirente, il proprietario ha diritto oltre che alla restituzione dell’immobile, all’acquisizione integrale dei canoni. La parte dei canoni imputata a prezzo è in tal caso acquisita a titolo di indennità, se le parti non pattuiscono diversamente. In ipotesi di fallimento, se a fallire è il concedente/proprietario dell’immobile, il contratto prosegue; se a fallire è invece il conduttore/acquirente, l’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore del fallimento dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal contratto stesso. In questo secondo caso il proprietario avrà diritto, oltre che alla restituzione dell’immobile, all’acquisizione integrale dei canoni corrisposti. Per quanto ci riguarda, non possiamo che guardare con favore all’ingresso nel nostro ordinamento di una figura contrattuale nuova, la quale potrebbe costituire uno strumento alternativo alla compravendita“classica”, e che risponde alla formula c.d. “winwin” (vinco vinco) ovvero favorevole per entrambe le parti: da un lato si tratta di uno stru
mento più elastico e meno gravoso per l’acquirente, il quale per esempio potrebbe avere difficoltà ad ottenere finanziamenti bancari in tempi rapidi ma desiderare comunque comprare, avendo però il possesso dell’immobile fin dalla firma del contratto prenotativo; così come ben potrebbe il conduttore-promissario acquirente utilizzare il periodo locatizio per vagliare meglio il mercato creditizio ovvero migliorare il proprio merito di credito presso gli istituti finanziari, oppure per decidere quando acquistare (magari dovendo vendere un altro immobile per avere liquidità) o per poter cedere ad altri il contratto, per poter posticipare i costi del definitivo, ecc..; dal lato proprietario, questo strumento consente al concedente di avere una platea di potenziali acquirenti molto più vasta, di poter quindi collocare più immobili, di incamerare subito una rendita e parallelamente di sgravarsi degli oneri di manutenzione ordinaria. Entro il termine di conversione del decreto (12 novembre 2014) auspichiamo tuttavia che la legge di conversione possa introdurre alcuni correttivi alla disciplina attualmente in vigore: potrebbero essere inserite maggiori forme di garanzia (per esempio fideiussorie) a favore del promissario acquirente, potrebbe essere chiarita la procedura per il rilascio in ipotesi di inadempimento di questi, e, sotto il profilo fiscale, resta aperto il dubbio circa l’ipotesi di una doppia tassazione (prima sul contratto di godimento e poi sul rogito); secondo alcuni commentatori l’imposta pagata in prima battuta dovrebbe essere considerata un’anticipazione della seconda.