di di Andrea Graziani
Pubblicata il: 14 Aprile 2014
Sempre la legge di conversione del D.L. 47/2014, recentemente approvata dal Parlamento (L. 80/2014 del 24.05.2014), ha previsto anche un’importante integrazione della normativa riguardante la tutela degli acquirenti di
immobili da costruire o in costruzione. Come si ricorderà, la normativa di cui al D.Lgs 122/2005 prevede l’obbligo di fideiussione e di assicurazione da parte del costruttore promittente a favore dei promissari acquirenti di immobili da costruire, al fine di tutelarli in caso di fallimento del costruttore o di pignoramento del bene.
Nella realtà, però, raramente queste garanzie vengono fornite dal costruttore promittente venditore, per cui la legge risulta di fatto disattesa.
Proprio per ovviare a ciò la nuova legge ha introdotto l’irrinunciabilità del diritto alle tutele apprestate dal D.Lgs 122/2005, sancendo la nullità di ogni clausola contraria, da intendersi eventualmente come non apposta.
In base a tale norma, cioè, anche se il promissario acquirente rinuncia alle tutele previste dal D.Lgs 122/2005, la rinuncia non è valida e il costruttore è tenuto a fornire comunque le garanzie di legge. Con la riforma, inoltre, è stato integrato il contenuto del comma 1 dell’art. 9 del D.Lgs 122/2005, norma che riconosce il diritto di prelazione all’acquirente che abbia già adibito l’immobile ad abitazione principale, sua o di un parente di primo grado, anche qualora abbia escusso la fideiussione, potendo acquistare, in sede di esecuzione forzata, il bene al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto nonché all’esito delle eventuali successive offerte (ex art. 584 c.p.c.).
La modifica legislativa ha cioè aggiunto e precisato che il diritto di prelazione sussiste anche nel caso in cui l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per il proprio coniuge.
La precedente formulazione infatti non contemplava tale ipotesi, escludendo così il diritto di prelazione ogni volta che l’immobile fosse stato adibito ad abitazione principale del coniuge del promissario acquirente.
Analogamente, è stato modificato il comma 1 dell’art. 10 del D.Lgs 122 che sottrae all’azione revocatoria prevista dalla legge fallimentare gli atti a titolo oneroso che trasferiscano la proprietà (o altro diritto reale di godimento) di immobili da costruire (se posti in essere a un prezzo equo da valutarsi alla data della stipula del preliminare), nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado. L’integrazione riguarda, appunto, l’aggiunta del coniuge.
Con queste integrazioni la normativa a tutela degli acquirenti di immobili in costruzione risulta sicuramente più efficace e completa.