di di Mario Possenti
Pubblicata il: 14 Aprile 2015
In Italia undici milioni di persone di età superiore a sessantacinque anni sono proprietari dell’immobile di residenza.
Una consistente parte di essi dispone di un reddito mensile inferiore a 500 € e dichiara di non essere in grado di fare fronte ad una spesa imprevista di 1.000 €.
Compiuti i sessantacinque anni non è semplice ottenere un finanziamento da parte di un istituto bancario.
In effetti le persone non più giovani hanno un accesso al credito con molte restrizioni poiché oltre a dover dimostrare la propria capacità reddituale e di rimborso devono comprovarne la sostenibilità nel tempo. Bisogna considerare che molti over 65 passano dal regime di stipendio a quello pensionistico e più in generale da una fase di accumulo ad una di smobilitazione dei risparmi.
Alla luce di tale allarmante situazione il nostro legislatore ha introdotto con la L 248 / 2005 una nuova forma di mutuo denominata prestito vitalizio ipotecario dedicato agli ultrasessantacinquenni che intendono integrare la propria pensione con una rendita vitalizia grazie alla casa di proprietà. Si tratta, in sintesi, di un finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese e rimborso integrale in un’unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservato a persone fisiche di età superiore ai 65 anni.
Per l’ottenimento del mutuo è necessario costituire sulla casa, che deve avere un valore di stima superiore ai 75.000 €, un’ipoteca di primo grado.
L’entità del prestito cresce con l’età del richiedente ( esempio: 15 % del valore se il richiedente ha 65 – 70 anni, 45 % se ha 85
– 89 anni). Solitamente l’importo minimo del finanziamento è di 32.00 €, mentre
quello massimo è di 350.00 / 400.000 €.
La gran parte dei contratti di prestito vitalizio offrono l’opzione di ricevere il capitale non in un’unica soluzione, ma con erogazioni periodiche annuali. La rendita non è vitalizia ma ha un numero di erogazioni prestabilito, di solito 20.
La somma effettivamente disponibile viene decurtata dai costi fissi: perizia tecnica sul valore dell’immobile, istruttoria, notaio, assicurazione su incendio o scoppio ecc. Si tratta, di fatto, di una rendita ed il rimborso di capitale ed interessi avviene, di regola, alla morte del contraente da parte degli eredi.
Nel caso in cui questi ultimi non intendano o non possano procedere al rimborso l’immobile verrà venduto e con il ricavato si procederà all’estinzione del finanziamento. L’eventuale eccedenza tra il prezzo ricavato e l’entità del finanziamento verrà corrisposta agli eredi del soggetto richiedente il prestito. Infatti decorso un anno dalla morte del contraente il prestito la banca sarà legittimata ( con mandato a vendere) ad agire per il recupero del proprio credito. Per tutta la durata del prestito vitalizio il sottoscrittore deve osservare alcune obbligazioni contrattuali tra le quali non affittare l’immobile e mantenerlo in buono stato di manutenzione. In caso di vendita il finanziamento deve essere rimborsato integralmente.
Il prestito vitalizio ipotecario, a differenza che nei dei paesi anglosassoni, ha avuto scarso successo nel mercato italiano anche a causa di alcuni limiti legislativi che sono, a mio modesto avviso, i seguenti.
Il primo è il rischio di perdita della casa da parte degli eredi nel caso di morte del soggetto richiedente il prestito.
Infatti poiché, come detto, il debito deve essere rimborsato entro 12 mesi dalla morte del soggetto richiedente, se l’erede non dispone della somma necessaria,
perderà la casa. L’istituto di credito procederà, infatti, alla vendita dell’immobile e verserà agli eredi solo l’eventuale eccedenza. Si consideri che per stipulare il prestito vitalizio ipotecario non è necessario il consenso degli eredi.
Il secondo importante limite dell’attuale disciplina legislativa del prestito ipotecario consiste nell’autorizzazione dell’anatocismo, ovvero nella possibilità legislativamente prevista dell’istituto di credito di percepire interessi su interessi, a differenza di quanto avviene per i mutui rateali ordinari.
Il terzo limite è dato dall’indisponibilità dell’immobile: il richiedente il prestito vitalizio non potrà, infatti, affittarlo, ristrutturarlo, né adibirlo a sede di un’attività imprenditoriale propria. In caso di vendita il finanziamento dovrà essere rimborsato in un’unica soluzione con una penale.
Infine il prestito può essere concesso solo da parte di istituti di credito o da intermediari finanziari. Solo le banche possono applicare al capitale prestato l’imposta sostitutiva dello 0,25 %.
Se il prestito è erogato da un soggetto che non sia una banca l’imposta l’attua le legge prevede un’imposta del 2 % del valore dell’iscrizione ipotecaria ed, a sua volta del 125 % del valore dell’immobile.
È in discussione alla Camera una proposta di legge per integrare la disciplina del prestito vitalizio ipotecario.
È auspicabile che la nuova norma riesca ad intervenire sui punti critici che hanno sino ad ora impedito lo sviluppo in Italia di questo tipo di finanziamento. Una incisiva modificazione dell’attuale disciplina legislativa potrebbe rilanciare il mutuo vitalizio ipotecario interessando. potenzialmente, circa 200 mila proprietari di casa.