NOVITA’ NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI   E AGEVOLAZIONI FISCALI INCENTIVI PER LA VALORIZZAZIONE E SICUREZZA EDILIZIA

Pubblicata il: 03 Giugno 2019

NOVITA’ NORMATIVE E GIURISPRUDENZIALI   E AGEVOLAZIONI FISCALI

INCENTIVI PER LA VALORIZZAZIONE E SICUREZZA EDILIZIA

1. Novità Normative

Sulla scia delle agevolazioni fiscali del recente passato a favore delle imprese di costruzione (manovre Lupi e Calenda e ancora prima Formica per il recupero edilizio) è stata approvata nel Decreto Legge Crescita con il n.34, pubblicata in Gazzetta Ufficiale in data 30 aprile 2019 e in vigore dal1 maggio 2019 una nuova agevolazione fiscale che permette alle imprese costruttrici che acquistano da privati interi fabbricati e provvedono alla ristrutturazione e demolizione con ricostruzione dei medesimi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, dotandoli di  requisiti antisismici e in classe energetica A o B, di pagare imposte di registro , ipotecarie e catastali fisse per un totale complessivo di Euro 600,00 anziché proporzionali del 9%, sul corrispettivo di vendita. Trattandosi di impresa ovviamente non vi è il campo di applicazione del prezzo valore sulla base delle rendite catastali pertanto il risparmio è ancor maggiore dovendosi tener conto del prezzo effettivo e non di quello virtuale dato dalle rendite catastali.

Tale ristrutturazione e successiva alienazione degli immobili acquistati deve avvenire tassativamente entro dieci anni dall’acquisto altrimenti la vendita si considera ordinaria con la tassazione al 9% e  la sanzione del 30% sulle imposte non pagate . Ma dieci anni sono lunghi e il tempo per l’intervento è sufficientemente ampio a differenza dei tempi più brevi delle citate agevolazioni fiscali del recente passato.

Lo scopo del legislatore è quello di rinnovare i vecchi edifici incentivando le ristrutturazioni, sia a livello energetico che antisismico – geologico, visti i disastri avvenuti negli ultimi anni, e garantendo la sicurezza del patrimonio immobiliare.

Tale agevolazione salvo proroghe rimarrà in vigore fino al 31 dicembre 2021.

Tra le novità per le imprese si segnala anche l’introduzione della cedolare secca  per i privati che affittano ad SRL immobili ad uso abitativo :

2. Novità Giurisprudenziali 

 La Cedolare Secca si può applicare anche affittando ad uso residenziale ad una srl

E’ stata confermata, con la sentenza 825/1/2019 della Commissione Tributaria Provinciale di Bari, la possibilità per un privato che non agisca a titolo di impresa, di affittare il proprio immobile ad uso abitativo ad una società, ovvero all’uso abitativo del suo legale rappresentante, dei suoi collaboratori e dipendenti, utilizzando la cedolare secca.

Vi erano già state precedenti pronunce che indicavano il medesimo orientamento, vedi pronunce della Ctp di Reggio Emilia nel 2014 e della Ctr Lombardia nel 2017, ma mai così esplicite. Nella sentenza della commissione Tributaria provinciale di Bari l’applicazione della cedolare secca è stata giudicata legittima in quanto nella norma istitutiva della cedolare non esistono preclusioni sulla natura dell’inquilino ma solo sul fatto che il locatore non agisca come impresa ma come privato, e che l’immobile sia accatastato ad uso abitativo. Tali requisiti erano stati verificati nel caso in oggetto e l’Agenzia delle Entrate condannata al pagamento delle spese. Il caso preso in esame dalla Commissione era comunque un po’ più articolato ma veniva ribadita la possibilità di tassare a cedolare secca un contratto di affitto da privato a inquilino- società con esenzione dell’imposta di registro.

Purtroppo, nonostante le diverse pronunce delle Commissioni tributarie, i comportamenti delle Agenzie delle Entrate non sono uniformi e ad oggi per poter legittimamente registrare in regime di cedolare secca un contratto di locazione ad uso abitativo da privato a inquilino- società senza incorrere in sanzioni probabilmente sarà necessario fare ricorso ai gradi superiori di giurisdizione.

Prof. Pietro Zanelli Notaio