Le norme di interesse del mondo immobiliare contenute nel decreto-legge crescita

Pubblicata il: 16 Maggio 2019

E’ all’esame della Camera dei Deputati il disegno di legge n. 1807 di conversione in legge del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante “Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” (c.d. decreto crescita).

 In tale decreto-legge sono contenute diverse  disposizioni di interesse per il mondo immobiliare e la proprietà edilizia

 Di seguito l’elenco delle disposizioni in questione e le  relative analisi predisposte dai servizi di documentazione di Camera e Senato:

 Articolo 7

(Incentivi per la valorizzazione edilizia)

L’articolo 7 reca un regime di tassazione agevolata, con applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa, volto a incentivare interventi di sostituzione di vecchi edifici con immobili ricostruiti con caratteristiche energetiche elevate (classe A o B) e rispetto delle norme antisismiche.

In particolare, il comma 1, primo periodo, dell’articolo 7 dispone in via temporanea (sino al 31 dicembre 2021) l’applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di duecento euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che entro i successivi dieci anni provvedono alla demolizione e ricostruzione degli stessi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B (anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale variazione), nonché all’alienazione degli stessi.

La norma pertanto al fine di favorire trasferimenti di fabbricati da sottoporre ad interventi di recupero introduce un incentivo fiscale rispetto all’attuale regime: l’importo complessivo e fisso del trasferimento è di 600 euro in luogo dell’applicazione dell’imposta di registro dei trasferimenti immobiliari pari al 9% del valore dell’immobile dichiarato, più ipotecarie e catastali complessivamente pari a 100 euro.

Si ricorda che il decreto legislativo n. 23 del 2011 in materia di federalismo fiscale municipale è intervenuto sul regime fiscale dei trasferimenti immobiliari. L’articolo 10 del decreto legislativo ha introdotto, a partire dal 1° gennaio 2014, un’aliquota unica, pari al 9 per cento per l’imposta di registro relativa ai trasferimenti immobiliari, ad eccezione della casa adibita ad abitazione principale non di lusso, cui si applica l’aliquota agevolata del 2 per cento (in luogo del precedente 3 per cento); in tutti casi l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro. Pertanto, attualmente per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, l’aliquota di imposta di registro è al 9 per cento.

Successivamente, l’articolo 26, comma 2, del decreto legge n. 104 del 2013 ha disposto che sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro le operazioni di vendita di immobili tra privati o impresa con vendita esente da Iva, mentre ha elevato da 168 a 200 euro l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in tutti quei casi in cui esso sia stabilito in misura fissa da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014.

Il secondo periodo del comma 1 prevede infine un regime sanzionatorio in caso di mancato rispetto delle condizioni d’accesso all’agevolazione: qualora quindi, entro i dieci anni successivi al trasferimento a imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare a condizioni agevolate, non si provveda alla demolizione e ricostruzione degli immobili trasferiti, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, nonché all’alienazione degli stessi, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dall’acquisto dell’immobile.

Articolo 8

(Sisma bonus)

L’articolo 8 estende le detrazioni previste per gli interventi di rafforzamento antisismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici anche all’acquirente delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

In particolare, l’articolo 8 estende i benefici previsti all’articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, anche agli immobili situati nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Si segnala in proposito che sul sito istituzionale del Dipartimento della Protezione Civile – Presidenza del Consiglio dei Ministri è consultabile la mappa della classificazione sismica suddivisa per comune. In estrema sintesi giova ricordare che la Zona 1 è la zona più pericolosa, in cui la probabilità che capiti un forte terremoto è alta; la Zona 2 è una zona in cui forti terremoti sono possibili; la Zona 3 è una zona in cui i forti terremoti sono meno probabili rispetto alle zone 1 e 2; la Zona 4 è la zona meno pericolosa: la probabilità che capiti un terremoto è molto bassa.

Le zone sono state individuate secondo i criteri definiti dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006.

I benefici richiamati consistono nelle detrazioni per le spese di rafforzamento antisismico nel caso di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedono, entro 18 mesi dal termine lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

La detrazione è pari al 75 per cento o all’85 per cento (a seconda della riduzione del rischio sismico rispettivamente pari a uno o due classi) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro e spetta all’acquirente delle singole unità immobiliari.

Si ricorda che in luogo della detrazione, i beneficiari possono optare per la cessione del credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, esclusi gli istituti di credito e intermediari finanziari.

La detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo e viene concessa per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

Per una ricostruzione generale delle detrazioni previste per interventi antisismici si consiglia la consultazione della guida realizzata dall’Agenzia delle entrate Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici (febbraio 2019).

Articolo 10

(Modifiche alla disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico)

L’articolo 10 introduce la possibilità per il soggetto che sostiene le spese per gli interventi di cui agli articoli 14 e 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 (rispettivamente, interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico) di ricevere, in luogo dell’utilizzo della detrazione, un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento, sotto forma di sconto sul corrispettivo spettante. Tale contributo è recuperato dal fornitore sotto forma di credito d’imposta, di pari ammontare, da utilizzare in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo, senza l’applicazione dei limiti di compensabilità.

Il comma 1 inserisce il nuovo comma 3.1 all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, in materia di detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica, che dispone la possibilità per il soggetto che sostiene le spese per interventi di efficienza energetica di ricevere un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento sotto forma di sconto sul corrispettivo spettante.

In particolare, il comma introdotto stabilisce che il soggetto avente diritto alle detrazioni può optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle detrazioni, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo, senza l’applicazione dei limiti di compensabilità, ovvero senza l’applicazione del limite generale di compensabilità di crediti di imposta e contributi (articolo 34 della legge 23 dicembre 2000, n. 388) pari a 700.000 euro, né del limite di 250.000 euro applicabile ai crediti di imposta agevolativi da indicare nel quadro RU della dichiarazione dei redditi (all’articolo 1, comma 53, della legge 24 dicembre 2007, n. 244).

Si ricorda che l’agevolazione per la riqualificazione energetica degli edifici, prevista dall’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, consiste nel riconoscimento di detrazioni d’imposta (originariamente del 55 per cento, poi elevata dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2019 al 65 per cento) delle spese sostenute, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, entro un limite massimo diverso in relazione a ciascuno degli interventi previsti.

L’agevolazione fiscale consiste in detrazioni dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o dall’Ires (Imposta sul reddito delle società) ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. Le percentuali di detrazione variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato.

Le detrazioni sono riconosciute se le spese sono state sostenute per:

• la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
• il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi);
• l’installazione di pannelli solari;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Per la maggior parte degli interventi richiamati la detrazione è pari al 65%, per altri spetta nella misura del 50%. In particolare, dal 1° gennaio 2018 la detrazione è pari al 50% per le seguenti spese:

• acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di schermature solari
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (dal 2018 gli impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A sono esclusi dall’agevolazione. Se, invece, oltre ad essere in classe A, sono anche dotate di sistemi di termoregolazione evoluti è riconosciuta la detrazione più elevata del 65%.)
• acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

Per le spese per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali e per quelli effettuati su tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, sono state riconosciute detrazioni più elevate quando si riescono a conseguire determinati indici di prestazione energetica. In tal caso, infatti, è possibile usufruire di una detrazione del 70 o del 75% da calcolare su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Per una ricognizione completa della disciplina si consiglia la guida fiscale: Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, realizzata dalla Agenzia delle entrate.

Si ricorda, inoltre, che l’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio1997, n. 241, in materia di compensazione, prevede che i contribuenti eseguono versamenti unitari delle imposte, dei contributi dovuti all’INPS e delle altre somme a favore dello Stato, delle regioni e degli enti previdenziali, con eventuale compensazione dei crediti, dello stesso periodo, nei confronti dei medesimi soggetti, risultanti dalle dichiarazioni e dalle denunce periodiche presentate. Tale compensazione deve essere effettuata entro la data di presentazione della dichiarazione successiva. La compensazione del credito annuale o relativo a periodi inferiori all’anno dell’imposta sul valore aggiunto, per importi superiori a 5.000 euro annui, può essere effettuata a partire dal decimo giorno successivo a quello di presentazione della dichiarazione o dell’istanza da cui il credito emerge.

Il comma 2 inserisce il nuovo comma 1-octies all’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che introduce una disciplina per il contributo anticipato dal fornitore, analoga a quella descritta al comma 1 in materia di interventi di efficienza energetica, anche per gli interventi di adozione di misure antisismiche.

Si ricorda l’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, prevede che per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di adozione di misure antisismiche, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi.

Si può usufruire di una maggiore detrazione nei seguenti casi:

• quando dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico, che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione spetta nella misura del 70% delle spese sostenute;
• se dall’intervento deriva il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell’80% delle spese sostenute;
• 75% delle spese sostenute per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85% delle spese sostenute per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali nel caso di passaggio a due classi di rischio inferiore.

Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico che danno diritto alle più elevate detrazioni del 70 o dell’80% sono effettuati nei comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, chi compra l’immobile nell’edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

Si ricorda inoltre che l’articolo 8 del provvedimento in esame estende le detrazioni previste per gli interventi di rafforzamento antisismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici anche all’acquirente delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Il comma 3 stabilisce che con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono definite le modalità attuative delle disposizioni di cui ai commi 1 e 2, comprese quelle relative all’esercizio dell’opzione da effettuarsi d’intesa con il fornitore.

Per una ricostruzione complessiva delle misure delle detrazioni per interventi antisismici si consiglia la consultazione della guida Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici realizzato dall’Agenzia delle entrate.

Articolo 19

(Rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa)

L’articolo 19 dispone un rifinanziamento di 100 milioni di euro per l’anno 2019 (a carico delle risorse previste dall’art. 50) del Fondo di garanzia per la prima casa.

Viene altresì ridotta, dal 10 all’8 per cento, la percentuale minima del finanziamento da accantonare a copertura del rischio.

Il comma 48 della legge di stabilità 2014 (L. 147/2013), nell’ambito di un riordino generale del sistema delle garanzie per l’accesso al credito delle famiglie e delle imprese, ha previsto (alla lettera c)) la sostituzione del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa, con un nuovo Fondo di garanzia per la prima casa, per la concessione di garanzie, a prima richiesta, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui ipotecari.

A tale nuovo fondo, istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze, sono state attribuite risorse pari complessivamente a 600 milioni di euro nel triennio 2014-2016 (200 milioni annui), nonché le attività e le passività del precedente Fondo (istituito dall’articolo 13, comma 3-bis, del D.L. 112/2008), che ha continuato ad operare fino all’emanazione dei decreti attuativi necessari a rendere operativo il nuovo Fondo di garanzia.

In attuazione della citata lettera c) è stato emanato il decreto interministeriale 31 luglio 2014 (pubblicato nella G.U. n. 226 del 29 settembre 2014), con cui è stata definita dettagliatamente la disciplina del nuovo Fondo di garanzia “prima casa”.

In base a quanto precisato nell’art. 1 di tale decreto, il “nuovo” Fondo è finalizzato alla concessione di garanzie, a prima richiesta, nella misura massima del 50% della quota capitale, tempo per tempo in essere, su mutui ipotecari o su portafogli di mutui connessi all’acquisto ed a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario, con priorità per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché dei giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.

Il successivo art. 3 dispone che sono ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari di ammontare non superiore a 250.000 euro e che le unità immobiliari relative non devono avere le caratteristiche di lusso.

La relazione illustrativa giustifica il rifinanziamento previsto dalla norma in esame in ragione del fatto che “a fronte di un garantito in essere di 4,5 miliardi di euro, le risorse del Fondo, in assenza di rifinanziamento, si esauriranno entro i prossimi due mesi”.

Con riferimento alla riduzione della percentuale minima (che passa dal 10 all’8 per cento) relativa all’accantonamento “di rischio”, si ricorda che l’art. 5 del succitato decreto interministeriale 31 luglio 2014 dispone che “per ogni operazione di finanziamento ammessa all’intervento della garanzia il Gestore accantona a coefficiente di rischio, un importo non inferiore al 10 per cento dell’importo garantito del finanziamento stesso”.

In proposito la relazione illustrativa sottolinea che la percentuale del 10% attualmente prevista è “troppo elevata per mutui coperti da garanzia ipotecaria, tenuto anche conto della scarsissima attivazione della garanzia del Fondo”. La stessa relazione sottolinea che tale riduzione consente di liberare risorse.