Pubblicata il: 14 Giugno 2014
Pubblichiamo in questo numero le
conclusioni di sintesi dell’ultimo
sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni pubblicato nell’agosto scorso e realizzato dalla Banca
d’Italia.. Il sondaggio ha cadenza trimestrale. Nell’ultimo numero della nostra
rivista è stato pubblicato il precedente
sondaggio riferito al mese di aprile.
Nel secondo trimestre del 2014 dall’indagine emergono segnali contrastanti
sull’andamento del mercato immobiliare
italiano. Da un lato la quota di agenti che
hanno venduto o locato almeno un’abitazione è aumentata; l’accesso al finanziamento dell’acquisto dell’abitazione
mediante mutuo è risultato più agevole;
dall’altro lato i giudizi relativi alle condizioni della domanda sono peggiorati e la
quota di agenti che hanno riportato un
calo dei prezzi, pur in leggera diminuzione, rimane largamente predominante. Le
attese degli operatori, valutate rispetto
a un anno prima per attenuare l’impatto
della forte stagionalità nel periodo estivo, sono migliorate con riferimento alle
tendenze di breve termine sia del proprio
mercato sia di quello nazionale. Nell’orizzonte dei due anni, tuttavia, al miglioramento rispetto all’estate del 2013 si
contrappone la netta riduzione dell’ottimismo nel confronto con la precedente
indagine di aprile.
Prezzi delle abitazioni
– Nel secondo
trimestre del 2014 la quota di agenti immobiliari che riportano una diminuzione
dei prezzi di vendita rimane largamente
predominante, anche se è diminuita al 67
per cento (dal 70 dell’indagine di aprile)
mentre è cresciuta l’incidenza dei giudizi
di stabilità (al 32,5 per cento dal 29,7).
Compravendite
– La quota di agenti che
hanno venduto almeno un’abitazione
nel secondo trimestre del 2014 è salita
al 68,1 per cento (64 nella rilevazione di
aprile), soprattutto nel comparto degli
edifici preesistenti. I giudizi relativi alle
condizioni della domanda hanno invece registrato un peggioramento: il saldo
tra gli agenti che riportano un aumento
e quelli che indicano invece una diminuzione dei potenziali acquirenti è sceso
a – 20,5 punti percentuali da –11,8 della
precedente rilevazione
Incarichi a vendere
– Il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione delle
giacenze di incarichi a vendere è aumentato (a 28,4 punti percentuali da 24,8 della precedente rilevazione;) mentre quello
riferito ai nuovi mandati è lievemente
diminuito (a 18,1 punti percentuali). Rimane ancora significativo il divario tra i
prezzi di domanda e quelli di offerta. Nei
giudizi delle agenzie la cessazione degli
incarichi a vendere continua a risentire
in misura rilevante sia di proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi per
il venditore (per il 55,1 per cento degli
operatori;) sia dell’assenza di proposte a
causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai
potenziali acquirenti (per il 62,4 per cento). È invece diminuita la quota di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo
(al 34,2 dal 41,7 per cento).
Trattative e tempi di vendita
– Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita
rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile (16
per cento;), al pari del tempo medio che
intercorre tra l’affidamento del mandato
e la vendita dell’immobile (9,4 mesi;).
Modalità di finanziamento degli acquisti
– La quota di acquisti finanziati con un
mutuo ipotecario è rimasta pressoché invariata intorno al 63 per cento. Il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, in
graduale aumento nei quattro trimestri
precedenti, ha segnato un nuovo rialzo
(al 62,1 per cento, dal 61,5).
Locazioni
– L’83,8 per cento delle agenzie ha dichiarato di avere locato almeno
un immobile nel secondo trimestre del
2014 (81,6 per cento nel trimestre precedente;). Tra queste è lievemente aumentata lincidenza delle agenzie che hanno
segnalato un aumento dei canoni di locazione (al 2,4 per cento dallo 0,9); stabili
dal 61 per cento degli operatori, mentre il
saldo positivo fra le risposte in aumento
e in diminuzione si è pressochè annullato
(0,4 punti percentuali da 5 nella precedente rilevazione).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie
– Le attese degli agenti
immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento, pur in peggioramento rispetto alla
precedente rilevazione per la stagionalità che influenza le valutazioni relative
al periodo estivo, risultano assai meno
pessimistiche nel confronto con la rilevazione dello stesso periodo del 2013: il
saldo negativo fra aspettative favorevoli
e sfavorevoli si è ridimensionato a –26,9
punti percentuali da –43,5 un anno prima
. Il saldo sulle attese sui nuovi incarichi a
vendere, anch’esso in flessione rispetto
alla precedente indagine, si attesta su
livelli comparabili con quelli dello stesso
periodo dell’anno scorso (4,2 contro 6,1
punti percentuali). Continua a prevalere
tra gli operatori l’orientamento al ribasso circa le tendenze dei prezzi: la quota
che ne prevede una diminuzione nel trimestre in corso è salita al 55,8 per cento,
compensata dalla riduzione di quella degli agenti che indicano attese di stabilità
(al 43,6 dal 46,3 per cento).
Le prospettive del mercato nazionale delle compravendite
– I giudizi sulle
prospettive a breve termine nel mercato
nazionale, valutati sempre rispetto a un
anno prima per rimuovere gli effetti della
stagionalità del periodo estivo, denotano
un’attenuazione del pessimismo degli
operatori: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento è sceso a –34,3
punti percentuali contro il –53,3 della
scorsa estate (Tavola 11). Le prospettive su un orizzonte di medio termine (due
anni), in miglioramento rispetto a un
anno prima, segnalano tuttavia una netta
riduzione dell’ottimismo rispetto a quanto riscontrato in aprile.