di Intervista al dott. Gianni Guerrieri
Pubblicata il: 14 Ottobre 2015
1.
L’ultima nota dell’Osservatorio rileva
una certa ripresa delle transazioni
immobiliari. Quanto è robusta? E soprattutto : secondo lei si tratta di un
dato congiunturale o si iscrive in una
tendenza abbastanza netta?
La robustezza di una ripresa è osservabile da una serie consecutiva di
dati positivi. Il settore residenziale
ha iniziato un avvio positivo a partire
dal I trimestre del 2014, ma in misura
incerta, con decelerazioni del tasso
tendenziale e anche ricadute in segno
negativo in alcuni trimestri successivi
(considerando l’andamento al netto
dell’effetto fiscale sui dati dovuta alla
introduzione delle nuove, lievemente più basse, aliquote per l’imposta di
registro, ipotecaria e catastale). Si può
dire che il +8,2% del mercato residenziale registrato nel II trimestre 2015 fa
ben sperare, ma non indica una tendenza netta. Occorre aspettare e vedere cosa accade nel resto dell’anno.
Anche il comparto non residenziale
ha segnato nel complesso un segno
positivo (+3,3%), ma con forti differenziazioni al suo interno: per i negozi
va bene (+10,3% nel II trimestre 2015),
ma per il settore produttivo (capannoni industriali) i primi due trimestri
dell’anno sono stati significativamente negativi.
2.
Avete rilevato tendenze omogenee o
esistono differenze rilevanti in ordine
alla dimensione urbana o ai diversi
settori che compongono il mercato
immobiliare?
I cicli immobiliari, normalmente, hanno la caratteristica di prendere avvio
nei comuni mediamente più grandi,
diciamo in generale nei capoluoghi
di provincia. Quest’ultimi, infatti, mostrano per il settore residenziale nel
II secondo trimestre 2015, un tasso di
crescita più elevato (+9,6%) rispetto
alla media nazionale. Tale differenziale di crescita non è molto pronunciato nelle regioni del Nord (dove
comunque complessivamente la crescita del mercato è più elevata e pari
a +10,3%), ma lo è nelle regioni del
Centro (circa due punti di differenza
tra capoluoghi e non capoluoghi) e
ancor più nel Sud dove il differenziale
è di oltre 5 punti. Questa composizione territoriale della crescita è in realtà un indizio di un possibile nuovo
ciclo espansivo del mercato immobiliare, soprattutto residenziale. Tuttavia, ripeto, se l’indizio diventerà prova lo si vedrà nei prossimi trimestri.
In effetti, i motivi che stanno riportando un po’ di vivacità nel mercato, dopo
gli anni della debacle, è possibile che
permangono (riduzione dei prezzi delle abitazioni, bassi tassi di interesse,
migliorate aspettative sul futuro da
parte delle famiglie) e quindi si riflettano positivamente sul mercato immobiliare. Al tempo stesso, gli elementi di
incertezza sulla crescita economica internazionale, come indicato dalle più
recenti stime del Fondo Monetario, e
il perdurare di politiche europee non
nettamente espansive sul lato della
domanda interna, stentano a produrre
un quadro del tutto rassicurante sulla
stabilità della ripresa e della crescita in
generale, con ovvie ricadute in termini di incertezza sugli andamenti futuri
del mercato immobiliare.
3.
La maggiore vivacità del mercato
comincia a riflettersi sul valore degli
immobili? O siamo ancora lontani da
una inversione di tendenza rispetto al
calo di questi anni?
Relativamente al valore degli immobili, l’Istat fornisce ormai trimestralmente l’andamento dell’indice dei prezzi
delle abitazioni. Nel II trimestre 2015
si è registrato un ulteriore calo del
3,3% dei prezzi delle abitazioni a livello medio nazionale. Dal 2010, anno
da cui l’ISTAT svolge queste rilevazioni, i prezzi delle abitazioni sono scese
fino al 2014 di circa il 12% in termini
nominali. Rispetto alle compravendite, ridottesi di oltre il 30% nello stesso periodo (2010-2014), ma ancor di
più rispetto al picco del 2006 (-52%), i
prezzi hanno subito per un lungo tratto una inerzia formidabile, differentemente da quel che è avvenuto in alcuni
altri paesi (Gran Bretagna, USA, Spagna, Paesi estoni). La caduta più pronunciata si è avuta in Italia a partire
dal 2012, principalmente come reazioottobre – 2015
ne alla repentina caduta della domanda di abitazioni avvenuta nel biennio
2012-2013. Per l’anno in corso ipotizzo
che continuerà la discesa dei prezzi nei
termini osservati nel II trimestre 2015.
Per gli anni futuri non so.
4.
Avete qualche indicazione sull’andamento dei valori locativi?
Sull’andamento dei valori locativi, riguardanti i nuovi contratti di locazione dichiarati al Registro, non ho dati
recenti, nel senso che l’ultima analisi
complessiva del fenomeno risale al
2011. Dal 2008 al 2011 osservammo
una riduzione di circa il 3% nominale, con un conseguente calo del rendimento lordo dal 4,41% del 2004 al
4,10% del 2012. Presumo, anche se
non ho dati elaborati al riguardo, che
la tendenza dei canoni di locazione
alla riduzione sia proseguito anche
negli anni successivi, soprattutto per il
settore non residenziale.
5.
Sulla base della serie storica dei dati
a vostra disposizione rispetto ai valori
pre-crisi di quanto stimate il calo del
valore degli immobili nel settore residenziale?
L’ISTAT recentemente, nel maggio
scorso, ha pubblicato una prima stima
della ricchezza immobiliare nel nostro
paese. Va premesso che il valore della
ricchezza non coincide esattamente
con il valore di mercato corrente che,
appunto, si esprime su ciò che viene
effettivamente compravenduto ed è
stato pari al massimo, nel 2006, al 3%
dello stock abitativo, mentre la ricchezza è necessariamente una stima
sull’intero stock. Tuttavia, tale stima
riflette in parte l’andamento dei valori di mercato. In base ai dati ISTAT,
dunque, la ricchezza concernente le
abitazioni di proprietà delle famiglie
è aumentata a tassi medi annui del
9,1% tra il 2001 ed il 2008, dell’1,8%
tra il 2008 ed il 2011, e si è ridotto con
un tasso medio annuo dell’1,5% tra il
2011 ed il 2013. Se consideriamo anche gli andamenti dei prezzi del 2014 e
del 2015 si può ipotizzare che rispetto
al 2008 vi sia stata una riduzione della
ricchezza di circa il 10%. Più pronunciata a partire dal 2012, in quanto tra
il 2008 ed il 2011 i valori sono rimasti
stazionari ed anzi lievemente cresciuti.
Occorre tener conto che questi sono
dati medi nazionali. Il mercato immobiliare risente molto delle variabili locali, per cui la dispersione territoriale
dei tassi di variazione è ampia, anche
all’interno delle grandi metropoli.
Per esempio, uno studio effettuato
su Roma e pubblicato sui Quaderni
dell’Osservatorio a luglio 2013, mostrava che nel periodo 2009-2012 il
tasso medio annuo di variazione delle
quotazioni di mercato, che per l’intera città era pari a -1%, oscillava da un
massimo da poco più di +1% registrato in una macroarea a quasi il -2,5%
di un’altra macroarea. Un campo di
variazione abbastanza ampio. Questa
dispersione produce spesso un effetto
percettivo distorto tra ciò che risulta dall’esperienza singola, ancorata a
quel che si osserva nel proprio specifico territorio, rispetto ad una analisi
aggregata e media dei fenomeni.
6.
In materia di locazione nel settore
abitativo già da alcuni anni funziona la cedolare secca, il cui vantaggio
è accentuato per i contratti a canone
concordato nei comuni ATA: dal vostro punto di vista questo strumento
sta contribuendo all’emersione dei
contratti irregolari e dell’evasione fiscale in questo campo?
L’Osservatorio del mercato immobiliare non gestisce i dati relativi alle imposte, compresa la “cedolare secca”. A mio
avviso, comunque, pur se i dati fossero
disponibili sarebbe assai complesso
isolare, dagli andamenti complessivi, i
fenomeni riconducibili alla emersione
(che dovrebbero far aumentare gettiti
e contratti locativi) da quelli connessi
al ciclo immobiliare.