di di ASPPI - Direzione Nazionale
Pubblicata il: 14 Giugno 2014
Asppi segue con attenzione il confronto Parlamentare relativo alla conversione in Legge del DL n.133/2014 (Decreto Sblocca-Italia).
In particolare si augura che il passaggio alla Camera e successivamente al Senato confermino le norme positive presenti nel Decreto e contribuiscano a correggerne i limiti.
In particolare, il nostro interesse e le nostre osservazioni riguardano 5 articoli, di grande interesse per i proprietari di immobili.
1) art. 17: (Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia)
Questo articolo prevede norme molto importanti volte a semplificare le procedure per le opere di trasformazione edilizia, manutenzione straordinaria,ecc.
Da quste nuove norme escono radicalmente modificati gli istituti della CIL (comunicazione di inizio lavori) e della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La semplificazione è radicale soprattutto per le opere interne preservando la volumetria complessiva dell’immobile e le strutture portanti dello stesso.
Ci auguriamo venga mantenuta, in sede di conversione parlamentare, la portata innovativa di queste modifiche destinate a semplificare la vita ed il lavoro di molti proprietari ed operatori del settore.
2) articolo 18 (Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo)
La liberalizzazione in oggetto, che consente di stipulare contratti in deroga alla vecchia normativa dell’equo canone per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo (negozi, capannoni, studi, ecc.) è limitata a contratti di valore superiore ai 150000 euro annui. Questo tetto, assurdamente elevato, di fatto annulla l’efficacia della norma, riservata nei fatti a pochissime, grandissime aziende.
Asppi sottolinea come l’attuale regime vincolistico (durata, insufficiente aggiornamento dei canoni per periodi lunghissimi ,ecc.) colpisce non solo i locatori, ma anche i conduttori favorendo il rialzo dei canoni ad avvio del contratto.
È quindi indispensabile annullare o abbassare drasticamente il tetto previsto dalla norma o ancorarlo a diversi parametri (es. superficie)
Asppi osserva inoltre come questa norma (trattando per la prima volta dopo anni il tema delle locazioni non abitative) offrirebbe l’occasione per sanare due pesanti ingiustizie che permangono ai danni dei locatori di questi immobili: 1) il trattamento fiscale in caso di morosità che impone il pagamento delle imposte sui canoni non percepiti (a differnza delle locazioni abitative); 2) la impossibilità di accedere al regime fiscale della cedolare secca, consentito per le locazioni abitative. Asppi propone, in prima battuta, di consentire il passaggio alla cedolare almeno ai locatori che percepiscono canoni del valore non superiore ai 12000 euro annui.
art. 19 (Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione)
Si tratta di una norma ragionevole che và confermata dal Parlamento.
Art. 21 (Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione)
La norma prevede sostanzialmente un premio fiscale (20% di deduzione ai fini IRPEF) per chi acquista da imprese un immobile nuovo o ristrutturato di casse energetica A o B e lo destina per 8 anni ad affitto a canone concordato. L’incentivo si applica anche a chi costruisce in proprio su un’area di proprietà già edificabile.
Condivisibile la motivazione della norma che comunque và modificata ed opportunamente integrata.
Asppi propone: 1) di consentire l’agevolazione alle medesime condizioni per chi acquista da privati che non siano imprese o cooperative; 2) di prevedere analoghe incentivazioni per gli acquirenti persone giuridiche che si impegnino a rispettare le medesime condizioni; 3) estendere l’agevolazione a singoli proprietari che investono in ristrutturazioni, in particolare volte a migliorare la classe energetica dell’immobile (classe A o B), e si impegnino a locare l’immobile per 8 anni a canone concordato.
Queste proposte, se accolte, migliorerebbero l’efficacia della norma ed eliminerebbero le sperequazioni oggi presenti.
Art. 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili).
Le norme contenute in questo articolo sono tese ad offire maggiori garanzie a chi stipula un contratto rent to buy, che prevede un periodo di locazione e successivamente l’acquisto dell’immobile, finanziato con le quote mensili eccedenti il canone di locazione normale. Si tratta di norme opportune che tutelano il futuro acquirente da eventi frequenti (fallimenti dell’impresa venditrice, ecc)
L’osservazione sostanziale che Asppi avanza, riguarda la eccessiva facilità con la quale è consentita l’uscita dal contratto nel momento della compravendita. Una facilità che può mettere in discussione uno dei presupposti essenziali di questo tipo di contratti. La fissazione del prezzo dell’immobile all’inizio del contratto. È evidente che se non si scoraggia la uscita dal contratto dopo il periodo della locazione le scelte del venditore/compratore possono essere facilmente suscettibili di modifiche in relazione alle modifiche delle condizioni di mercato.
Asppi invita dunque Parlamento e Governo a valutare con attenzione questa osservazione per introdurre le necessarie