Pubblicata il: 08 Gennaio 2021
BLOCCO DEGLI SFRATTI: I PROPRIETARI DICONO NO!
Il D.L. 31/12/2020 n. 183 “Decreto Milleproroghe” conferma il blocco dell’esecuzione degli sfratti per morosità fino al 30/06/2021. A disporlo è il comma 13, dell’art. 13, del testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 31/12/20.
Il citato articolo recita: ”la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’art. 103, comma 6, del Decreto Legge 17/03/20 n. 18, convertito con modificazioni, dalla Legge 24/04/20 n. 27, è prorogata sino al 30/06/21, limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze ed ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’art. 586, comma 2, cpc, del Decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”.
Con specifico riferimento agli sfratti per morosità, il Decreto blocca i provvedimenti di rilascio degli immobili (ad uso abitativo e non) solo se la procedura è stata avviata a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione, alle scadenze contrattuali.
Il blocco degli sfratti è relativo all’esecuzione forzata di rilascio, pur essendo ammissibile richiedere ed ottenere l’Ordinanza di convalida di sfratto. Ciò significa che l’inquilino moroso, già colpito dall’ordine di rilascio dell’immobile, non è costretto a liberare l’immobile stesso, ma può continuare ad occuparlo, proprio in virtù di questa proroga del blocco.
Tale Decreto, di fatto, prosegue la linea tracciata dal “Maxi Decreto Ristori” che già prevedeva, all’art. 4, la paralisi fino al 31/12/20 di ogni procedura esecutiva. I molteplici interventi governativi hanno comportato una sospensione inaccettabile delle esecuzioni di sfratto per 16 mesi (marzo 2020-giugno 2021), mettendo in grave difficoltà i proprietari. Questo ha generato la sensazione che, di fatto, il Decreto provochi una requisizione di immobili privati di famiglie che non percepiscono il canone di locazione, nonostante siano costrette a pagare le tasse relative ai fabbricati.
Sorge spontaneo interrogarsi sulla legittimità costituzionale del Decreto che, a mio avviso, comprime l’esercizio dei diritti all’azione giudiziaria, all’iniziativa economica privata e della stessa proprietà privata. Infatti, al locatario viene sottratta la facoltà di godimento materiale dell’immobile, anche da un punto di vista reddituale. Senza contare che si assiste ad un vero e proprio “svilimento giuridico” del provvedimento di rilascio. E ciò in quanto il proprietario, pur avendo ottenuto dall’Autorità Giudiziaria un provvedimento esecutivo, si trova nell’impossibilità di farlo eseguire, non ottenendo, quindi, tutela effettiva dei propri diritti.
La Corte Costituzionale, già in passato, è stata chiamata ad esprimersi in merito alla sospensione dell’esecuzione degli sfratti, così statuendo: “in altri termini, la procedura esecutiva, attivata da parte del singolo soggetto provvisto di titolo esecutivo giurisdizionale, non può essere paralizzata indefinitamente con una serie di pure e semplici proroghe, oltre un ragionevole limite di tollerabilità. Non si intende con ciò negare che il Legislatore debba farsi carico delle esigenze di coloro che si trovano in particolari situazioni di disagio, in quanto appartenenti a categoria protetta, ricorrendo ad iniziative del settore pubblico o accordando agevolazioni o ricorrendo ad ammortizzatori sociali; ma non può indefinitamente limitarsi, per di più senza alcuna valutazione comparativa, a trasferire l’onere relativo in via esclusiva a carico del privato locatore, che potrebbe trovarsi in identiche o anche peggiori situazioni di disagio” (Corte Cost. sentenza n. 310/2003).
Purtroppo, la situazione stigmatizzata dalla Corte Costituzionale si è, invece, concretizzata nella decretazione d’urgenza.
Infatti, sono state paralizzate tutte le esecuzioni di sfratto per morosità, senza minimamente tenere conto dell’effettiva causa che ha generato il mancato pagamento dei canoni di locazione e, dunque, senza distinguere le morosità incolpevoli generate dalla pandemia dalle altre.
Questo comporta che, ad oggi, molte procedure di rilascio sospese ineriscono a morosità consistenti che nulla hanno a che fare con l’emergenza sanitaria.
Senza contare che non è stata effettuata alcuna comparazione tra gli interessi della proprietà con quelli dei conduttori, dando per presupposto che solo gli ultimi si possono trovare in una situazione di bisogno. Vero è, invece, che molti locatori hanno necessità di disporre del reddito derivante dal canone di locazione, anche in considerazione del fatto che, ad oggi, nessun provvedimento sospensivo è stato disposto per il pagamento degli oneri che gravano sulla proprietà.
Peraltro, così facendo, si è addossato sul singolo proprietario l’onere, invece in capo allo Stato, di far fronte all’emergenza abitativa scaturita dal Covid-19.
Non è pensabile che questa sia la soluzione per risolvere problematiche che coinvolgono tanto i conduttori, quanto i locatori, nei confronti dei quali è necessaria maggior tutela.
(avv. Paola Di Chito ASPPI Lugo)