“Affitto assicurato”: l’esperienza di ASPPI GENOVA

Pubblicata il: 13 Febbraio 2019

Sappiamo tutti che oggi più che mai, l’unica grande preoccupazione di un locatore è vedersi garantito il diritto di ricevere il pagamento del canone di locazione.

Il problema della morosità è il grande dramma che affligge il mercato dell’ affitto: non esiste solo il problema dell’eventuale mancato guadagno, già di per se’ un importante danno economico, ma a questo si aggiungono i costi delle spese legali per lo sfratto, e i tempi eccessivamente lunghi per ottenere il rilascio dell’immobile.

Questo problema esasperatosi negli ultimi anni a seguito anche del periodo generalizzato di crisi economica, porta spesso il proprietario a decidere di alienare il proprio immobile.

Sappiamo tutti però che oggi vendere equivale a svendere il proprio patrimonio, determinando un ulteriore danno economico  a chi ha già subito l’esperienza della morosità.

L’altra alternativa spesso scelta dal proprietario, è quello di lasciare vuoto l’immobile. Ma anche questa decisione comporta un pregiudizio economico di non poco conto: infatti l’ elevata tassazione sugli immobili applicata a livello locale, unitamente ai costi di manutenzione dei beni in costante aumento, determinano una spesa  elevata per molte famiglie, difficile da sostenere.

Quale potrebbe essere pertanto una soluzione da proporre a chi vorrebbe affittare un immobile e che si trova davanti a questi possibili scenari?

Non potendo scongiurare questo rischio da solo, il proprietario può decidere di traferirlo ad una Compagnia di assicurazione, stipulando una polizza contro il rischio della morosità.

Prima di illustrare le caratteristiche principali del prodotto assicurativo, è necessario aprire una parentesi su cosa significa stipulare una polizza assicurativa, di qualsiasi genere sia.

Per capirlo, ci viene in aiuto direttamente il Codice Civile che all’articolo 1882 recita “l’ assicurazione è il contratto con cui l’Assicuratore a fronte del pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l’ assicurato  entro limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro ecc”,.

Questo è il principio cardine che sta alla base di ogni contratto di assicurazione.

Cosa significa questo, e come si può applicare questo concetto generale al rischio della morosità?

L’assicurato, in questo il proprietario che decide di affittare, corre un rischio (il conduttore potrebbe non pagare l’affitto): questo rischio è per lui troppo “insidioso” in termini di potenziale danno economico, e decide pertanto di trasferirlo all’Assicuratore (la Compagnia di Assicurazione) stipulando una polizza.

La Compagnia si impegnerà pertanto  a tenere indenne il proprietario (cioè lo indennizzerà) entro i limiti convenuti (le condizioni specifiche del prodotto che è sempre doverose leggere ed approfondire prima di ogni sottoscrizione) chiedendo in cambio il pagamento di un premio (il costo della polizza).

Questo è il presupposto giuridico che sta alla base di ogni contratto di assicurazione.

Quando si parla di assicurazioni, in generale, la prima obiezione che potrebbe essere avanzata è la seguente: la compagnia di assicurazione pagherà davvero se si verifica l’evento dannoso?

A maggior ragione quando si parla di morosità , un rischio oggi potenzialmente molto diffuso, il dubbio che la copertura assicurativa produca realmente i suoi effetti giuridici, cioè che vengano pagati gli indennizzi in caso di sinistro, è ancora più elevato, e per certi aspetti legittimo.

Le Compagnie di Assicurazione non sono infatti degli enti di beneficenza, e hanno come obbiettivo primaria quello di ottenere un profitto dalle polizze che emettono.

Viene pertanto  naturale una seconda obiezione: come fanno le Compagnie di Assicurazione a generare profitto dalla commercializzazione di polizze che hanno alla base un rischio potenzialmente così elevato?

Le Compagnie di Assicurazione fanno quello che in gergo tecnico- assuntivo viene definito “selezione dei rischi”, cioè decidono di assicurare solamente i casi in cui un rischio sia “aleatorio”, cioè’ legato ad incertezza e imprevedibilità. Le Compagnie non assumerebbero mai un rischio certo: per definizione se il rischio è un evento certo, non è possibile nemmeno assicurarlo.

La Compagnia quindi, proprio perché si sostituisce al proprietario e corre lei stessa il rischio di dover pagare la morosità, prima di autorizzare la sottoscrizione della polizza fa un’indagine approfondita sulla situazione lavorativa e reddituale del conduttore: attività che il proprietario in autonomia non potrebbe fare, e che se anche dovesse commissionare a terzi specializzati, ne dovrebbe comunque sostenere il costo economico .

La Compagnia con la finalità di escludere i casi in cui il conduttore non sia pienamente affidabile in termini di sostenibilità economica del contratto di locazione, svolge per il proprietario un importante servizio di preselezione ed analisi dei potenziali conduttori, non chiedendo costi per l’apertura dell’ istruttoria.

Questo è un grande servizio che si può offrire al proprietario immobiliare che vuole affittare, perché la Compagnia in virtù del fatto che si sostituisce al locatore nell’assunzione del rischio di morosità, e che come il locatore stesso vuole ottenere un profitto dalla stipula della polizza, condurrà un’ istruttoria approfondita il cui esito potrà essere positivo o negativo ovviamente.

È importante non illudere mail il locatore sull’esito della pratica: si riscontrano infatti numerosi casi di documentazione falsa presentata dai conduttori in fase di istruttoria, proprio con l’intento di fornire garanzie anche quando in realtà non vi erano i presupposti: busta paga modificate negli importi, se non addirittura finte buste paga.

Le compagnie hanno ovviamente gli strumenti per effettuare queste verifiche: se la Compagnia rifiuta il rischio, significa che il rischio è potenzialmente molto elevato, perché altrimenti avrebbe tutto l‘ interesse a stipulare il contratto e incassare il relativo premio: se lo rifiuta, potrebbe essere che i redditi non sono congrui rispetto a quelli dichiarati, oppure che siano in corso procedimenti di segnalazione al CRIF.

Quando si decide di consigliare ad un proprietario la stipula di  una copertura assicurativa, è necessario compiere un passo successivo: trovare nel panorama assicurativo  e nello specifico all’interno del property rental, una compagnia di assicurazione non solo che compia un’ approfondita istruttoria, ma anche che sia in grado di offrire condizioni e livelli di coperture adeguati.

A Genova dopo un’attenta ricerca abbiamo preselezionato un prodotto che oltre alla verifica seria e approfondita di cui abbiamo parlato prima, presenta i seguenti punti di forza:

– Costo –  la polizza la paga il conduttore, che riveste la figura del Contraente, mentre invece l’ Assicurato e  Beneficiario è il proprietario. Il costo è sufficientemente contenuto pari circa ad una mensilità comprensiva di canone e oneri accessori: la polizza può essere pertanto  proposta come valida alternativa al deposito cauzionale.

– Coperture offerte –  la polizza in caso di sinistro attiva una doppia copertura. La copertura “Tutela legale” che rimborsa le spese legali per lo sfratto di morosità, e la copertura “Tutela morosità” che rimborsa  l’importo dei canoni e oneri accessori insoluti, nei  limiti dei massimali scelti in fase di stipula, che possono essere di 6 oppure 12 mensilità

– Durata della copertura – la polizza copre l’intera durata del contratto o di un suo eventuale rinnovo, e cessa alla sua scadenza senza necessità di disdetta in quanto è stipulata con il pagamento di un premio unico anticipato senza tacito rinnovo (si paga una tantum per tutta la durate del contratto).

– Ambito di applicazione – la polizza può essere stipulata solo per immobili ad uso abitativo, regolarmente registrati , ubicati nel territorio della repubblica.

A Genova abbiamo iniziato a proporre questa opportunità ai nostri iscritti, da circa un anno, proprio perché trovare una Compagnia partner che fosse in grado di garantire elevati standard di qualità delle coperture assicurative offerte per questa specifica attività non è stato facile.

Alla luce dei contratti andati a buon fine, ad oggi abbiamo il 100% della regolarità dei pagamenti.

Tra i casi rifiutati dalla Compagnia, solo in 3 occasioni i proprietari hanno deciso di concedere l’immobile in locazione ugualmente, nonostante l’esito negativo.

In tutti i 3 casi dopo qualche mese, il conduttore ha iniziato a segnalare momenti di difficoltà nel pagamento puntuale dei canoni, presentando ritardi oppure saltando delle rate.

Valentina Pierobon

Componente Giunta Nazionale ASPPI