Solidarietà passiva fra i condomini: questioni aperte

di Mario Possenti

Pubblicata il: 13 Apr 2015

Fino al 2008 tanto la giurisprudenza di merito che quella di legittimità era concorde nel ritenere che, per le obbilgazioni assunte dal condominio nei confronti di terzi, dovessero rispondere in solido tutti i condomini. Da tale permessa scaturiva che il creditore del condominio poteva aggredire il patrimonio personale di ciascun condomino per l’intero suo credito. Naturalmente il condomino “aggredito” aveva la possibilità di rivalersi sugli altri condomini in proporzione alla loro quota millesimale, ottenendo così la restituzione delle somme corrisposte al loro posto. Con la sentenza n. 9148 del 2008, le Seziuni Unite della Cassazione hanno, apparentemente, ribaltato questo principio, fermi restando i limiti che vedremo. In particolare, con la sopra citata pronuncia la Suprema Corte ha statuito che le obbligazioni assunte dall’amministratore per conto dei condomini sono contrassegnate dalla parziarietà, da cui consegue la responasbilità dei singoli condomini nei limiti della quota millesimale di loro spettanza. Il principio di diritto affermato dalla Cassazione non è questione di poco conto poichè, come detto, in caso di responsabilità solidale il singolo condominio correva il rischio di dover pagare per tutti, pur avendo già corrisposto la propria quota. La riforma del condominio ha, tuttavia, mitigato notevolmente gli effetti di quello che sembrava un rénvirement epocale operato dalla Sauprema Corte: l’intervento legislativo del 2013 ha infatti reintrodotto, almeno in parte, il principio della solidarietà passiva fra i condomini. È il caso, ad esempio, di tutte quelle ipotesi di ritardo nel pagamento degli oneri condominiali da parte dei comproprietari di una stessa unità immobiliare: ebbene, grazie alla riforma del condominio, l’amministratore potrà agire indifferentemente, per l’intero credito, nei confronti dell’uno o dell’altro comproprietario, sussistendo tra di essi piena responsabilità solidale. Analogamente, anche nelle ipotesi di resposabilità extracontrattuale del condominio per i danni derivanti da parti comuni dell’edificio (qualificabili come danni da omessa custodia), vige il principio della responsabilità solidale. Il creditore potrà quindi agire contro un unico condomino ed esigere dallo stesso il pagamento dell’intero credito; e questo anche se il condomino in questione abbia già versato la propria quota. Ovviamente, anche in questo caso, varrà il meccanismo di rivalsa di cui abbiamo già parlato, che permetterà al condomino esecutato di recuperare le somme imputabili agli altri condomini. Per quanto riguarda, invece, la gran parte delle obbligazioni contratte dal condominio, il principio della parziarietà introdotto con la sentenza delle Sezioni Unite del 2008 continua a trovare applicazione: i creditori non potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti degli oneri condominiali se non dopo l’escussione preventiva dei condomini morosi. Stesso discorso per le obbligazioni contrattuali assunte dall’amministratore per conto del condominio. In altri termini, il soggetto che stipuli un contratto con il condominio, laddove quest’ultimo non paghi il corrispetivo dovutogli, potrà chiedere a ciascun condomino solo la sua quota millesimale. Come si vede la questione è complicata e di non facile soluzione: laddove il proprio condominio risulti debitore in relazione ad una certa obbligazione, consiglio quindi di verificare preventivamente, con i consulenti legali ASPPI, se si versi in ambito di responsabilità solidale o parziaria. Una preevntiva verifica consentirà di assumere le iniziative più opportune per scongiurare, laddove possibile, il pericolo di dover pagare per tutto il condominio.

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