‘Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza’: Rafforzata la tutela degli acquirenti Per il preliminare di immobili da costruire serve un atto pubblico o la scrittura privata autenticata

Pubblicata il: 21 Feb 2019

Pubblicato il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019, meglio noto come “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” che detta nuove garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire.

In primo luogo la nuova normativa stabilisce che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Ciò allo scopo, evidenziato nella legge delega, di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione di cui agli articoli 2 e 3 del decreto legislativo citato, nonchè dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo.

Il contenuto della fideiussione, inoltre si amplia e si collega all’obbligo di rilascio della polizza assicurativa: la fideiussione non garantisce più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà. Si prevede espressamente che l’inadempimento dell’obbligo assicurativo determini la nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente.

Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e, dopo aver ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutere la fideiussione.

La fideiussione perde efficacia solo nel momento in cui il fideiussore riceva dal costruttore o comunque da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento che contenga menzione degli estremi della polizza decennale e della sua conformità. Anche la determinazione del contenuto e delle caratteristiche della polizza decennale, nonché del relativo modello standard vengono demandati ad un decreto ministeriale; il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al decreto ministeriale.

Le  disposizioni relative alla fideiussione ed alla polizza assicurativa di cui agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificati dagli articoli 385 e 386 del D.lgs in oggetto, si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti con i quali verranno determinati i modelli standard; nel frattempo il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.

 

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