Cedolare secca per locali commerciali: secondo l’Agenzia delle Entrate è applicabile anche con canone variabile fissato nel contratto

Pubblicata il: 12 Set 2019

Cedolare secca per locali commerciali: secondo l’Agenzia delle Entrate è applicabile anche con canone variabile fissato nel contratto

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 340 del 23 agosto 2019 ad un interpello presentato da un contribuente ha chiarito che l’istituto della cedolare secca è applicabile anche al contratto di locazione di un negozio, pur in presenza di un canone variabile, quando detta variabilità non deriva da una successiva richiesta di aggiornamento, ma è frutto dell’applicazione di clausole contrattuali liberamente concordate dalle parti, fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti.

Il quesito era stato posto da una contribuente che intende locare un immobile commerciale con un contratto che prevede un canone costituito da una quota fissa e da una variabile, legata all’andamento della attività commerciale.

La contribuente vuole assoggettare il contratto al regime della cedolare secca, esteso dal 1° gennaio 2019 anche alle locazioni commerciali a precise condizioni dall’articolo 1, comma 59 della legge n. 145/2018 (Bilancio 2019).

Poiché il comma 11 dell’articolo 3 del Dl n. 23/2011 (cedolare secca sugli affitti) prevede che durante il periodo corrispondente alla durata dell’opzione per la cedolare secca è sospesa “la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat”, la contribuente vuole sapere se quanto previsto nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, possa essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate doveva stabilire se la pattuizione contrattuale rientri in quanto sancito dal comma 11 dell’articolo 3 del Dl n. 23/2011 che, in sostanza, sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

Nel caso in esame l’Agenzia ha sottolineato la differenza tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, come previsto dall’articolo 32 della legge n. 392/1978 e la pattuizione contrattuale di una quota di canone variabile legata al fatturato dell’azienda.

Inoltre, sulla libertà di determinazione del canone di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione è intervenuta anche la Corte di cassazione con la sentenza n. 5849/2015 che riconosce la libertà delle parti “… di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse “.

L’Agenzia delle entrate ritiene che la possibilità di determinare il canone di locazione rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non comprende né una determinazione privatistica, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, previsto dal citato comma 11 dell’art. 3. Pertanto, la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione del comma 11 e, come tale, non può precludere l’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.

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