ATTESTAZIONI DI RISPONDENZA DEI CANONI CONCORDATI D.M. 16 gennaio 2017

Pubblicata il: 13 Feb 2019

Con l’entrata in vigore il 28.05.2014 della legge di conversione n.80 del 23.05.2014 del decreto n.47 del 28.03.2014 si è aperta una nuova stagione per i contratti di locazione a canone concordato.

La cedolare secca al 10% e l’estensione territoriale anche ai comuni per cui era stato deliberato lo stato di emergenza nel quinquennio precedente il 28.05.2014, ha creato i presupposti per un’ampia diffusione di questo tipo di contratto di locazione.

Trattamento fiscale che è stato ulteriormente migliorato dall’IMU agevolata, sia nel caso che il comune abbia deciso dei provvedimenti a favore di questo tipo di contratto (p.es. a Modena l’aliquota agevolata è al 6,4) che per la riduzione del 25% introdotta dalla legge di bilancio 2016 (legge 28.12.2015 N.208, art.1, c.53-54).

Di conseguenza l’interesse è reciproco, a fronte di una significativa riduzione del canone a favore del conduttore, il proprietario può contare su un trattamento fiscale decisamente migliore.

Questa diffusione ha portato due conseguenze immediate, da una parte le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori hanno dovuto mettere mano ai vecchi accordi territoriali e dall’altra tanti soggetti si sono messi a stipulare questi contratti che hanno alcuni limiti precisi determinati dagli accordi territoriali stessi e che vanno rispettati.

Il D.M. 16.01.2017, poi, ha individuato come soluzione al problema di un controllo preventivo dei contratti, l’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Era impossibile che lo Stato potesse concedere dei tali benefici fiscali senza una verifica della correttezza dei contratti stipulati. La scelta era tra operare dei controlli a posteriori o in forma preventiva. Nel primo caso, visti i tempi lunghi della pubblica amministrazione nel fare i controlli, avremmo avuto una serie di accertamenti a distanza di cinque anni con l’eventuale recupero di somme importanti e con un aumento esponenziale del contenzioso giudiziario tra conduttori e locatari. Nel secondo caso si sarebbero invece stipulati dei contratti regolari in un contesto più chiaro con un innegabile vantaggio per tutte le parti.

Quindi la scelta dello Stato, con il D.M. 16.01.2017, è andata nella direzione del controllo preventivo, condivisa da tutte le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, di demandare alle medesime organizzazioni questa verifica tramite le attestazioni.

Il dibattito seguito alla pubblicazione il 15.03.2017 del D.M. 16.01.2017 si è avviato lentamente per poi accelerare nell’autunno del 2017. Prima con le decisioni di alcuni comuni come Bologna, poi con lo stesso Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, fino alla risoluzione dell’agenzia delle Entrate del 20.04.2018.

Risolti tutti i dubbi di carattere interpretativo, nei comuni in cui sono stati sottoscritti i nuovi accordi territoriali si è cominciata la fase attuativa. Nei primi mesi di applicazione delle attestazioni sono emerse molte difficoltà da parte delle organizzazioni firmatarie gli accordi territoriali perché si sono ritrovate a controllare contratti redatti da molteplici soggetti, alcuni non aggiornati, altri con scarsa pratica, altri per cui la stipula dei contratti era ed è una parte minore del proprio lavoro. Una volta superate le diffidenze iniziali, presa confidenza dei nuovi tipi di contratto (allegati A, B e C) e sperimentate le modalità operative (allegato F), oggi, nelle realtà territoriali che operano da un anno, la fase emergenziale è certamente superata e i benefici di questa scelta sono sotto gli occhi di tutti. Contratti corretti sia sul piano sostanziale che su quello formale; deciso abbassamento della conflittualità giudiziaria per contratti contestati; soddisfazione di tutte le parti per gli obiettivi veri dei contratti a canone concordato: una locazione calmierata che abbassa la tensione abitativa e che non scarica sul proprietario il mancato introito.

Cosa resta da fare?

Sicuramente occorrerà una verifica anzitutto delle due modalità di attestazione previste dal decreto: bilaterale o unilaterale. Alcuni territori hanno scelto il controllo di due organizzazioni e la doppia firma, altri hanno scelto il controllo e la firma di una sola organizzazione. Nel primo caso ci dovrebbero essere costi e tempi più lunghi ma un controllo maggiore, nel secondo caso costi e tempi più brevi ma un controllo unico. Il dibattito non è certamente chiuso.

Inoltre il ruolo delle organizzazioni della proprietà edilizia è sicuramente cambiato oggi. Con il D.M. 16.01.2017 siamo chiamati non solo ad asseverare i contratti concordati ma anche a difendere i nostri soci e tutti i proprietari da scelte superficiali o sbagliate o mal consigliate che potrebbero portare ad accertamenti con pesanti ricadute economiche.

E infine possiamo con maggiore forza fare pressione sul Governo e sul Parlamento perché la cedolare secca venga definitivamente stabilizzata al 10% ed estesa a tutti i comuni italiani.

Mentre ai comuni possiamo chiedere con maggiore forza aliquote IMU agevolate per i contratti a canone concordato. Oltre ad una più generale riduzione delle aliquote.

Francesco Lamandini

Componente Giunta Nazionale ASPPI

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