Affitti: costi, rendimenti, rischi

di Daniele Chiarini

Pubblicata il: 17 Gen 2015

È stata di recente pubblicata dal Sole 24 Ore una elaborazione realizzata su dati forniti da Nomisma, Agenzia delle Entrate, CAF Acli. La Tabella che ne è scaturita rappresenta per ogni Capoluogo di provincia il peso della tassazione su una abitazione affittata a canone libero e il ritorno percentuale di rendimento calcolato sul valore di mercato dell’immobile. Naturalmente si sono considerati i due diversi regimi di tassazione: cedolare e prelievo ordinario calcolato in base allo scaglione IRPEF del 38%, addizionali regionali e locali (2.5%); imposta di registro(1%). Si è calcolato inoltre un’incidenza delle spese di manutenzione pari al 10% del canone annuo. La sintesi nazionale elaborata in base a questi dati si riferisce ad un canone lordo medio annuo pari ad 8982 euro. In caso di cedolare secca la % di imposte e spese si attesta al 42% ; ne consegue un canone netto di 5231 euro che rappresenta un rendimento annuo sul valore dell’immobile del 2,61%. In caso di prelievo ordinario la % di imposte e spese sale al 60% e di conseguenza il canone netto risulta di 3572 euro, pari all’1,78 %. Fra le grandi città si collocano sopra questa media Milano, Roma, Palermo. Fra le città con i migliori rendimenti : Gorizia, Messina, Sassari, Varese; Avellino, Caserta, Pesaro e Salerno le città con i rendimenti più bassi. Naturalmente questi dati sono influenzati da moltissime variabili che pesano diversamente in ogni realtà: la congruità dei valori catastali innanzitutto, che influenza il calcolo di IMU e TASI ancor più della diversità delle aliquote applicate; la determinazione effettiva dei valori di mercato e dei valori medi di locazione in ogni capoluogo, rilevazione non certo facile da effettuare. La cosa più curiosa è che il rendimento (essendo un valore ricavato in percentuale) è spinto in alto dall’abbassamento medio del valore di mercato degli immobili e quindi spesso costituisce l’altra faccia della medaglia di un fenomeno negativo. Da ultimo infine và ricordato come il rendimento di un investimento vada direttamente rapportato ai margini di rischio che l’investimento comporta: nel nostro caso il rischio si chiama morosità degli inquilini, fenomeno sempre più esplosivo che porta con sè mancati guadagni, spese per liberare l’immobile, tempi lunghissimi per rientrare nella piena disponibilità dello stesso.

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